倉庫・工場の用途地域｜購入前の建築制限
中古の倉庫や工場を探していると、「準工業地域」「工業地域」「市街化調整区域」といった言葉を目にすることがあります。倉庫・工場の購入では、建物の広さや価格、立地だけでなく、その土地で予定している事業を行えるかを契約前に確認することが非常に重要です。特に注意したいのが、
● すでに倉庫が建っている
● 前の所有者が工場として使っていた
● 物件情報に「売工場」と書かれている
といった理由だけで、「購入後も同じように使える」と判断しないことです。建物が建築された当時の許可内容と、購入後に予定している用途が異なれば、用途変更や都市計画法上の確認が必要になることがあります。
また、工場の場合は「工場」という名称だけで建築・使用の可否が決まるわけではありません。作業内容、使用する機械、作業場面積、危険物の取扱いなどによって判断が変わります。各エリアには、用途地域という住居・商業・工業など市街地の大枠となる土地利用を定める制度が存在し、用途地域ごとに建築できる建物の条件が建築基準法で制限されています。
この記事では、滋賀県で中古倉庫・中古工場を購入する方に向けて、
● 倉庫・工場を使いやすい用途地域
● 準工業地域・工業地域・工業専用地域の違い
● 営業倉庫と自家用倉庫の違い
● 市街化調整区域の注意点
● 既存工場・既存倉庫を購入するときの確認事項
● 滋賀県東近江市で用途地域を確認する方法
を、不動産購入の実務という視点から解説します。
※本記事は一般的な制度の解説です。個別物件の建築・用途変更・開発許可等の可否は、物件所在地の行政庁や建築士等への確認が必要です。
倉庫・工場はどこでも使えるわけではない
倉庫や工場を購入するときに、まず確認したいのが土地の用途地域です。用途地域とは、「住宅を中心とした地域」「商業を中心とした地域」「工業を中心とした地域」など、土地利用の方向性を都市計画によって定めたものです。代表的なものとして、
● 第一種住居地域
● 第二種住居地域
● 近隣商業地域
● 商業地域
● 準工業地域
● 工業地域
● 工業専用地域
などがあります。工場・倉庫を探す場合、準工業地域・工業地域・工業専用地域が有力候補になることが多いものの、「工業系用途地域なら何をしてもよい」という意味ではありません。反対に、住居系や商業系の用途地域であっても、建物の種類や規模によっては倉庫や小規模な工場を設けられる場合があります。したがって物件探しでは、
「この地域は工場が建つか」
だけではなく、
「この物件で、自社が予定している事業を行えるか」
まで確認することが重要です。
用途地域と市街化調整区域は別の制度
倉庫・工場を探していると、「用途地域」と同じように「市街化調整区域」という言葉が登場します。ここで注意したいのは、市街化調整区域は13種類の用途地域の一つではないという点です。
まず、都市計画区域というものが設けられ、その中で市街化を行う“市街化区域”と、市街化しない“市街化調整区域”が設けられます（その他、どちらにも区分されない非線引きという区域もあります）。用途地域は、市街化区域の中で細かく別れるルールを示したものになります。以下、詳しく解説します。
用途地域とは
用途地域は、都市計画法に基づいて、市街地の土地利用を13種類に分ける制度です。大きく分類すると、
● 住居系
● 商業系
● 工業系
に分かれます。用途地域が設定されることで、住宅地の中に大規模工場が無秩序に立地するといった土地利用の混乱を防いでいます。
市街化区域とは
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や、今後おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域です。用途地域は、基本的にこの市街化区域の中で指定されています。
つまり、物件に「準工業地域」「工業地域」などの用途地域が指定されている場合、その場所は市街化区域です。一方、市街化調整区域では用途地域とは別に、都市計画法上その倉庫・工場を利用できるかを確認する必要があります。
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域です。そのため、市街化区域と同じ感覚で自由に建物を新築したり、土地を開発したりできるわけではありません。倉庫・工場を探す場合は、この違いを理解しておくことが非常に重要です。
倉庫・工場を建てやすい用途地域はどこ？
用途地域は全部で13種類ありますが、倉庫・工場との相性は大きく異なります。以下はあくまで一般的な傾向です。
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | 相性 ╳（住宅環境保護を重視） |
|---|---|
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 相性 △〜╳（倉庫の規模・用途などに制限） |
| 第一種住居地域 | 相性 △（大規模倉庫・営業倉庫・工場等に制限） |
| 第二種住居地域 | 相性 △（工場・倉庫の用途や規模に制限） |
| 準住居地域 | 相性 △（一部倉庫は可能。工場は内容・規模に制限） |
| 一部倉庫は可能。工場は内容・規模に制限 | 相性 ╳（一部倉庫は可能。工場は内容・規模に制限） |
| 近隣商業地域 | 相性 ◯〜△（倉庫は可能な場合あり。工場は種類に制限） |
| 商業地域 | 相性 ◯〜△（倉庫は可能な場合あり。工場は種類に制限） |
| 準工業地域 | 相性 ◎（環境悪化の大きい工場等を除き幅広い） |
| 工業地域 | 相性 ◎（工場・倉庫に適する） |
| 工業専用地域 | 相性 ◎（工場・倉庫に適する。住宅等は不可） |
※実際の建築可否は、建築物の用途・規模・作業内容等によって異なります。「○」「△」「×」だけで購入判断をしないようにしてください。
準工業地域・工業地域・工業専用地域の違い
中古倉庫・工場を探すとき、特によく見るのが、
● 準工業地域
● 工業地域
● 工業専用地域
の3種類です。
準工業地域
準工業地域は、主に軽工業の工場やサービス施設などの利便を図る地域です。国土交通省は、準工業地域について、環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの建築物を建てられる地域と説明しています。そのため、
● 倉庫
● 配送拠点
● 小規模・中規模工場
● 事務所
● 店舗
など、事業用途の選択肢が比較的広い地域です。一方で、準工業地域には住宅も建築できるため、物件周辺に住宅地が形成されているケースがあります。法律上建築できるとしても、
● 騒音
● 振動
● 臭気
● 大型車両の出入り
● 夜間操業
などが近隣環境に与える影響については確認しておきたいところです。
工業地域
工業地域は、工業の利便を増進するための地域です。国土交通省では、工業地域について「どんな工場でも建てられる地域」と説明しています。一方で住宅や店舗も建築できるため、地域によっては工場と住宅が混在しています。
製造業や物流拠点などでは有力な候補ですが、工業地域だから大型車両の利用にも問題がないとは限りません。前面道路の幅員、交差点の形状、大型車両の進入経路、敷地内での旋回スペースなどは、用途地域とは別に現地で確認する必要があります。
工業専用地域
工業専用地域は、その名のとおり工業の利用を中心とした地域です。工場を建築しやすい一方、
● 住宅
● 学校
● 病院
● ホテル
などは建築できません。そのため、製造業や物流拠点としては使いやすい地域ですが、例えば、「工場と同じ敷地に従業員用住宅を設けたい」といった計画では注意が必要です。
「準工業地域だから工場なら何でもOK」ではない
工場購入で特に注意したいポイントです。物件概要に「準工業地域」と書かれていると、工場用の地域だから、自社の工場として使えるだろうと考えてしまいがちです。しかし、工場の用途規制は単に「工場かどうか」だけでは決まりません。確認が必要になる項目として、
● どのような製品を製造するのか
● どのような原材料を使用するのか
● 原動機を使用するか
● 作業場の面積
● 危険物の種類と数量
● 騒音・振動
● 臭気
● 熱処理や塗装などの工程
などがあります。例えば同じ「金属加工工場」でも、単純な組立作業と、大型設備を使った加工や表面処理では、建築基準法上の扱いや環境面の確認事項が異なる可能性があります。そのため、購入前には単に、
「工場として使えますか？」
と確認するのではなく、
「具体的にどのような作業を予定しているのか」
まで整理して行政や専門家へ伝えることが重要です。
倉庫は「自家用倉庫」と「営業倉庫」で扱いが違う
倉庫についても、「倉庫」という名称だけでは判断できません。特に重要なのが、
● 自家用倉庫
● 倉庫業を営む倉庫
の違いです。
自家用倉庫とは
自社で使用する商品、原材料、製品などを保管するための倉庫です。例えば、
自家用倉庫とは
自社で使用する商品、原材料、製品などを保管するための倉庫です。例えば、
● 建設会社が資材を保管する倉庫
● 製造会社が自社製品を保管する倉庫
● 小売会社が自社商品の在庫を保管する倉庫
などが考えられます。建築基準法上、規模などの条件によっては工業系用途地域以外でも設けられる場合があります。
倉庫業を営む倉庫とは
他者から物品を預かり、保管料を受け取るなど、倉庫業として使用する建物です。建築基準法の用途規制では「倉庫業を営む倉庫」が個別に規定されており、第二種住居地域では建築できない建築物として明記されています。一方、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域などでは、用途地域上建築できるケースがあります。つまり、
以前は会社が自社商品を保管していた倉庫
↓
購入後は物流会社が他社の商品を預かる
という場合には、建物の使い方が変わります。「前も倉庫だったから問題ない」と考えないことが大切です。
仕分けや包装を行う倉庫は「工場」と判断される場合もある
さらに注意したいのが、建物内で行う作業です。単純に商品を置くだけの倉庫と、
● 仕分け
● 包装
● 荷造り
● 加工
などを行う施設では、建築基準法上の扱いが変わる可能性があります。国土交通省の通知では、仕分け、包装、荷造りなどの作業を伴う倉庫について、用途規制上「工場」として扱う考え方が示されています。
物流拠点やEC事業の倉庫などでは、単なる保管だけでなく多様な作業を行うケースがあります。そのため中古倉庫を購入するときは、
建物の名称ではなく、購入後に建物内で何をするのか
まで確認しておきましょう。
市街化調整区域の倉庫・工場は特に注意
中古倉庫・工場で特に慎重に確認したいのが、市街化調整区域にある物件です。市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域であるため、市街化区域よりも建築や開発に強い制限があります。東近江市でも、市街化調整区域の土地を開発する場合は都市計画法に基づく許可が必要であり、開発内容にも制限があるとされています。
すでに建物があるから大丈夫とは限らない中古不動産の場合、
「新築するわけではないので、市街化調整区域でも問題ないのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、市街化調整区域ではその建物がどのような許可を受け、どのような用途で建築されたのかが重要です。例えば、
● 特定の事業者が自己の事業用として許可を受けた
● 農業に必要な施設として建築された
● 特定の用途に限定して許可された
といった可能性があります。その場合、所有者や事業内容が変わっただけで当然に同じ利用が認められるとは限りません。購入前には、
● 当初の許可内容
● 現在の建物用途
● 自社が予定する用途
● 所有者変更後も使用可能か
● 用途変更の手続きが必要か
を確認する必要があります。
東近江市の第11号・第12号指定区域でも倉庫・工場が自由になるわけではない
東近江市の市街化調整区域には、都市計画法第34条第11号・第12号に基づく「指定区域」があります。この指定区域は、主に集落として一定数の方が居住してきたエリアであることや、地域の伝統や事情を考慮し許可される区域で、一定の要件を満たせば住宅や賃貸住宅などの建築が認められる制度です。
しかし、「第11号・第12号指定区域だから、倉庫や工場も自由に建築・利用できる」という意味ではありません。
指定区域は市街化調整区域であることに変わりはなく、都市計画法に基づく許可や、農林関係、接道、排水、上下水道など他法令の条件を満たす必要があります。東近江市自身も、指定区域について他法令等の条件を十分に確認するよう案内しています。中古の倉庫・工場の場合は、「指定区域内かどうか」だけで購入可否を判断しないようにしましょう。
中古倉庫・工場は「何の許可で建ったか」を確認する
中古倉庫・工場では、土地の用途地域だけでなく、現在建っている建物の適法性や許可の経緯を確認することが重要です。
建築確認済証を確認する
建築確認済証は、建築計画が建築基準法等に適合していることを確認した際に交付される書類です。確認済証が残っている場合は、
● 建築当時の用途
● 建物規模
● 構造
● 建築計画
などを確認する手掛かりになります。
検査済証を確認する
検査済証は、建築工事完了後の完了検査を受け、建築基準関係規定に適合していることが確認された際に交付される書類です。古い倉庫・工場では検査済証が残っていないケースもあります。その場合は、
● 建築計画概要書
● 建築確認台帳
● 保存図面
● 増改築履歴
などから確認を進める場合があります。
増築履歴も確認する
倉庫や工場では、
● 倉庫を後から増築した
● 屋根付き荷捌き場を増設した
● プレハブ事務所を追加した
● 作業場を拡張した
といった変更が行われていることがあります。登記上の床面積と現況が異なる場合などは、未登記部分だけでなく、建築確認の有無についても確認しておくことが重要です。
既存不適格と違反建築は同じではない
中古工場・倉庫を調査すると、「既存不適格」という言葉が出てくることがあります。既存不適格とは、建築時点では適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって現在の基準に合わなくなった建物です。
最初から法令に違反して建築された「違反建築物」とは異なります。
ただし、既存不適格だから将来も無条件で現在の状態を維持・変更できるわけではありません。
増築、大規模改修、用途変更などを行う際に、現在の法令への適合が求められる部分が生じる場合があります。
中古倉庫・工場では、購入時点だけでなく、
将来増築できるか
設備更新できるか
別用途に変更できるか
将来売却しやすいか
という出口まで考えて確認することをおすすめします。
用途地域だけで購入判断してはいけない
倉庫・工場の購入では、用途地域が最初の重要な確認事項ですが、それだけで物件の使用可否が決まるわけではありません。
地区計画・特別用途地区
用途地域とは別に、地区独自の土地利用ルールが設定されている場合があります。国土交通省によると、特別用途地区では地方公共団体の条例によって用途地域による全国一律の用途制限を強化・緩和することができます。東近江市にも地区計画制度があります。したがって、物件概要に記載された「用途地域」だけでなく、
● 地区計画
● 特別用途地区
● その他都市計画上の規制
の有無も確認します。
建ぺい率・容積率
既存建物をそのまま使う場合には意識しにくい項目ですが、将来的に増築する場合には重要です。敷地面積に対してどの程度まで建物を建築できるかは、建ぺい率・容積率によって制限されます。
● 建ぺい率（建蔽率）とは、土地の広さ（敷地面積）に対して、上から見た建物の広さ（建築面積）が占める割合のことです。
● 容積率（ようせきりつ）とは、土地の広さ（敷地面積）に対する、建物全体の床の広さ（全ての階の延べ床面積）の割合のことです。
「敷地が広いから、将来倉庫を増築できるだろう」と判断する前に、余剰容積等を確認しておきましょう。
接道と大型車両
用途地域上は問題がなくても、実際の事業で使用できなければ意味がありません。倉庫・工場では、
● 前面道路幅員
● 4t車・10t車の進入
● 大型トレーラーの進入
● 交差点での旋回
● 敷地への出入り
● 敷地内の車両旋回
● 荷待ちスペース
などの確認も重要です。滋賀県内では、八日市ICや蒲生スマートIC、国道8号・307号・421号など幹線道路へのアクセスを重視して物件を探すケースもあります。
しかし、幹線道路から近いからといって、大型車が建物前まで問題なく進入できるとは限りません。必ず実際の進入経路まで確認しましょう。
東近江市で用途地域を確認する方法
滋賀県東近江市で倉庫・工場を購入する場合、まず東近江市が公開している「都市計画用途地域」の地図で確認できます。東近江市では、
● 八日市
● 五個荘
● 能登川
● 蒲生
の各地域について用途地域図が公開されています。
1. 物件所在地を確認する
まず、購入を検討している倉庫・工場の正確な所在地を確認します。不動産広告に記載されている住所だけでなく、可能であれば地番も把握します。
2. 都市計画用途地域図を見る
次に、東近江市の都市計画用途地域図で所在地周辺を確認します。ここで、
● 準工業地域
● 工業地域
● 住居地域
● 商業地域
など、用途地域が指定されているか確認します。東近江市は、市が公開している用途地域についてすべて市街化区域であると説明しています。
3. 用途地域がない場合は区域区分を確認する
用途地域図で色が付いていないからといって、「用途地域がない＝何でも建てられる」という意味ではありません。市街化調整区域やその他の都市計画区域である可能性があります。特に市街化調整区域の場合は、購入前に慎重な確認が必要です。
4. 最終判断は東近江市へ確認する
東近江市が公開している用途地域図は閲覧用で、市も正確な情報について都市計画課窓口で確認するよう案内しています。倉庫・工場の購入では、数千万円規模の取引になることも珍しくありません。契約後に、
「予定していた事業では使えなかった」
という事態を防ぐためにも、必要に応じて行政への事前確認を行いましょう。
東近江市では開発規模によって許可が必要
東近江市では、土地を開発する場合、区域や開発規模によって都市計画法上の許可が必要になります（開発とは、“主として建築物の建築や特定工作物の建設を目的として行う、土地の「区画形質の変更」”をいいます）。市は下記の基準が案内しています。
| 市街化区域 | 1,000㎡以上 |
|---|---|
| 市街化区域で道路を築造する場合 | 市街化区域で道路を築造する場合 |
| 市街化調整区域 | 開発に都市計画法上の許可が必要 |
| その他の都市計画区域 | 1,000㎡以上（道路築造時300㎡以上） |
| 都市計画区域外 | 10,000㎡以上 |
中古倉庫・工場をそのまま取得するだけなら直ちに新たな開発行為になるとは限りませんが、
● 敷地造成
● 建物増築
● 新棟建築
● 道路築造
● 大規模な土地利用変更
などを計画している場合は、購入前に確認しておく必要があります。また、東近江市では建築確認申請時、市街化調整区域についてはすべての建物で都市計画法に適合している旨の証明添付が必要となる場合の取扱いを示しています。
中古倉庫・工場を購入する前の用途地域チェックリスト
最後に、物件購入前に確認したいポイントをまとめます。
※中古倉庫・工場_用途地域チェックリストをこちらからダウンロードできます。ご活用ください。
土地について
□ 市街化区域か市街化調整区域か
□ 用途地域は何か
□ 地区計画はないか
□ 特別用途地区等の追加制限はないか
□ 建ぺい率・容積率
□ 前面道路
□ 接道条件
□ 将来的な増築が可能か
建物について
□ 建築確認済証
□ 検査済証
□ 建築計画概要書
□ 登記面積と現況が一致しているか
□ 増築履歴
□ 未登記部分
□ 現在の建物用途
□ 当初の建物用途
事業について
□ 自社が予定している事業内容
□ 工場の場合は具体的な作業内容
□ 使用する設備・原動機
□ 危険物の取扱い
□ 自家用倉庫か営業倉庫か
□ 仕分け・包装・加工等を行うか
□ 用途変更が必要ないか
市街化調整区域の場合
□ 建築・開発時の許可内容
□ 何を根拠に建築された建物なのか
□ 所有者変更後も使用できるか
□ 事業内容の変更が認められるか
□ 用途変更が必要ないか
□ 第11号・第12号指定区域だけで判断していないか
これらのチェックを行った上で、判断が難しいものについて行政や建築士などへ確認すると、購入後のトラブルを大幅に減らすことができます。
まとめ｜倉庫・工場は「物件を見る前」に用途を整理する
中古倉庫・工場を購入するとき、用途地域の確認は非常に重要です。特に、
● 準工業地域
● 工業地域
● 工業専用地域
は倉庫・工場に適しているケースが多い一方、用途地域だけで使用可否を判断することはできません。
倉庫であれば、自社の商品を保管するのか、他社の商品を預かるのか。
工場であれば、どのような機械を使い、何を製造し、どのような作業を行うのか。
ここまで具体的に整理する必要があります。また、市街化調整区域にある中古倉庫・工場では、
「建物がすでにあるから使える」
「前の会社が工場として使っていたから使える」
とは限りません。建築時の許可内容や現在の用途、購入後の事業内容まで確認してから契約を進めることが重要です。滋賀県内で倉庫・工場を探す場合も、まず物件を大量に内覧するより、
● 希望エリア
● 必要な土地・建物面積
● 倉庫・工場の使用目的
● 使用する設備
● 必要な大型車両
● 希望する用途地域
を整理してから探すことで、条件に合わない物件を効率よく除外できます。
滋賀県内で現在販売されている物件や、倉庫・工場購入時の注意点全体については、「滋賀県の売り倉庫・売り工場」をご覧ください。
おすすめ物件
「希望する事業に合う倉庫・工場を探したい」「どのような物件を選べばよいか分からない」という場合は、株式会社ライトパスまでご相談ください。
