<<中古工場・倉庫の購入前の確認ポイント>>滋賀県東近江市・近江八幡市の不動産売買は株式会社ライトパス

中古工場・倉庫を検討するときは、売主に建築関係書類が残っているか確認しましょう。

代表的なのが、

● 建築確認申請書

● 確認済証

● 検査済証

● 建築図面

● 構造図

● 増改築時の確認関係書類

などです。特に重要なのが検査済証です。検査済証があることで、建築工事完了時に完了検査を受け、建築確認を受けた図面などに基づいて検査されたことを確認できます。東近江市でも、完了検査では建築確認を受けた図面どおりに施工されているかなどを確認し、建築基準法の基準に適合していれば検査済証が交付されると案内しています。

中古工場・倉庫の場合、検査済証は単に「昔の書類」というわけではありません。購入後に、

● 建物を増築する

● 大規模な改修をする

● 建物用途を変更する

● 金融機関から融資を受ける

● 将来売却する

といった場面で、建物の適法性や建築履歴を確認するための重要な資料になります。

名前が似ていますが、確認済証と検査済証では役割が異なります。

建物が完成するまでの基本的な流れは、次のようになります。

建築確認申請
↓
確認済証
↓
建築工事
↓
完了検査
↓
検査済証

確認済証は工事を始める前の確認

建築確認が必要な建物では、工事着手前に建築計画が建築基準法令等に適合しているか審査を受けます。その確認が行われた際に交付されるのが確認済証です。つまり確認済証は、

「この建築計画について確認を受けた」

ことを示す書類です。

検査済証は建物完成後の確認

一方、建物完成後に行われるのが完了検査です。確認を受けた図面どおり施工されているかなどを検査し、建築基準法の基準に適合していれば検査済証が交付されます。

そのため、確認済証があることと、検査済証があることは同じではありません。中古工場・倉庫では、できれば両方の書類を確認しておきましょう。

中古物件で、

「検査済証はありません」

と言われた場合、その理由を確認することが大切です。大きく分けると2つのケースがあります。

1．検査済証は交付されたが紛失している

建築当時には完了検査を受けて検査済証が交付されていたものの、長い年月の間に書類を紛失しているケースです。所有者が何度か変わっている中古工場・倉庫では、建築時の書類が現在の所有者まで引き継がれていないこともあります。

この場合、手元に検査済証がないことと、検査済証が交付されていないことは別問題です。行政に残っている台帳などから、過去の交付状況を確認できる可能性があります。

2．完了検査を受けておらず交付されていない

もう一つが、建築当時に完了検査を受けていないなどの理由で、検査済証そのものが交付されていないケースです。東近江市も、完了検査を受けなかったり、建築基準法に適合しないなどの理由によって検査済証の交付を受けられなかった場合には、違反建築物となる場合があると案内しています。ただし、

「検査済証が見つからない」という事実だけで、その建物を直ちに違反建築と断定することはできません。

まずは、

● そもそも検査済証が交付されていたのか

● 建築確認を受けているのか

● その後に増築や改修が行われていないか

を調べる必要があります。

売主の手元に確認済証・検査済証がなくても、行政側に記録が残っている場合があります。東近江市で確認できる代表的な資料が、

● 確認台帳記載事項証明書

● 建築計画概要書

です。

確認台帳記載事項証明書

東近江市では、確認済証を紛失しても確認済証そのものを再発行することはできません。ただし、その建物が確認台帳に記載されている場合には「確認台帳記載事項証明書」の交付を申請できます。中古工場・倉庫で確認済証等が残っていない場合は、このような行政記録を調査する方法があります。

国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」でも、所有者が検査済証を紛失している場合などに、特定行政庁の台帳記載事項証明書等を利用して検査済証の交付状況を調べる方法が示されています。

建築計画概要書

東近江市では、建築計画概要書などの閲覧や写しの交付も行っています。建築計画概要書には、建築当時の、

● 敷地

● 建築主

● 建物用途

● 建物規模

● 構造

などを確認する手掛かりとなる情報があります。東近江市では、原則として昭和46年1月以降に確認処分を受けた市内の物件について閲覧等の対象としていますが、一部について建築計画概要書が残っていない場合もあります。また、市も「建築計画概要書は現在の実態などを証明するものではない」と注意しています。

つまり、建築計画概要書があっても、「当時の計画」と「現在の建物」が同じとは限りません。中古工場・倉庫では、この点が非常に重要です。

中古工場・倉庫では、書類を確認するだけで終わらせず、現在の建物と照らし合わせることが重要です。

例えば建築当時の資料では、

● 延床面積500㎡

となっているにもかかわらず、現地を見ると明らかに建物が大きくなっている場合があります。その場合、

● 適法に増築されている

● 建築確認が不要な範囲の工事だった

● 建築確認を受けず増築されている

● 登記だけ変更されていない

など、さまざまな可能性があります。見た目だけでは判断できません。そのため、

行政記録
＋ 売主が保管している図面・資料
＋ 現在の建物

の3つを比較していくことが大切です。

中古工場・倉庫では、住宅以上に増築履歴を確認しておきたいところです。

長年事業で使用しているうちに、

● 倉庫を継ぎ足した

● 工場を拡張した

● 屋根付き荷捌き場を作った

● 建物同士を接続した

● プレハブ事務所を設置した

● 大きな庇を追加した

といった工事が行われていることがあります。増築そのものが問題なのではありません。重要なのは、「どのような手続きを経て増築されたのか」です。購入を検討するときは、

● 建物登記

● 建築計画概要書

● 建築確認の記録

● 図面

● 現況

を見比べ、増築部分がないか確認します。内覧時に「建物の継ぎ目」「屋根や外壁の仕上げが異なる部分」「後から取り付けたような庇」などがあれば、売主や仲介会社に増築履歴を確認してみましょう。現地で確認するポイントについては、「中古倉庫・工場の内覧チェックポイント」で詳しく解説しています。

中古工場・倉庫を調査すると「既存不適格」という言葉が出てくることがあります。

既存不適格と違反建築は混同されやすいのですが、意味は異なります。

既存不適格

● 当時の法令に適合していた

● 現行基準に適合しない部分がある

※上記の主な原因は法改正・都市計画変更など

※購入時には内容をよく確認して判断

違反建築

● 当時から法令に適合していない場合など

● 現在も法令に違反している状態

※主な要因として、無確認の工事、確認内容と異なる施工など

※購入時はより慎重な調査が必要

既存不適格とは

例えば建物を建築した当時は適法だったものの、その後に建築基準法が改正され、現在の基準には合わなくなった場合があります。このような建物が既存不適格建築物です。国土交通省も、法改正や都市計画変更などによって、それまで適法だった既存建築物が新しい規定に適合しなくなった場合、直ちに違反建築とはならない仕組みを既存不適格として説明しています。

したがって、既存不適格＝違法な建物ではありません。

購入後の増改築には注意

一方、既存不適格の建物を増築・改築したり、大規模な修繕・模様替えを行ったりする場合には、建築基準法上の確認が必要になることがあります。国土交通省は2024年12月に「既存建築物の現況調査ガイドライン」を策定し、既存建築物を改修するときに建築士が法令への適合状況を調査するための方法を整理しています。2025年4月1日からは、それまで使われていた「検査済証のない建築物」に特化した旧ガイドラインも、この現況調査ガイドラインへ統合されています。

つまり現在は、検査済証の有無だけではなく、

● 検査済証の交付状況

● 建築等の工事時期

● 現在の建物

● 建築当時の規定

● その後の増改築

などを総合的に調査する考え方になっています。

築年数が古い中古工場・倉庫では、耐震基準も確認しておきたいところです。

一般に「新耐震基準」と呼ばれる耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日から施行されています。ただし、

1981年に完成した建物だから新耐震

と完成年だけで判断するのは適切ではありません。国土交通省は、新耐震基準に適合する時期を確認する際、確認済証または検査済証に記載された確認済証の交付年月日を判断材料としています。したがって、1981年前後に建てられた工場・倉庫では、

● 確認済証

● 検査済証

● 確認台帳記載事項証明書

などから建築確認の時期を確認する方法があります。

旧耐震だから購入できないわけではない

旧耐震基準の時代に建築されたからといって、直ちに購入できないわけではありません。確認したいのは、

● 耐震診断を受けているか

● 耐震補強をしているか

● 建物の構造

● 建物の劣化状況

● 増築履歴

● 購入後の使用方法

などです。例えば古い工場でも、耐震診断を行い、必要な耐震補強を実施して使用している建物があります。反対に、建物価格が安くても大規模な耐震改修が必要になれば、購入後の費用負担が大きくなる可能性があります。購入価格だけではなく、必要な改修費まで含めて判断することが重要です。

検査済証などの建築関係資料は、「今使えるか」だけの問題ではありません。将来の事業計画にも関係します。

増築・大規模改修

購入後に、

● 倉庫を増築する

● 製造ライン増設のため建物を改修する

● 大規模な屋根・外壁改修をする

といった計画がある場合、既存建物の法令適合状況を確認する必要が生じる可能性があります。そのため、将来の増築を前提として購入するのであれば、購入前の段階から建築士などへ相談する方法があります。

用途変更

前所有者と違う用途で使用する場合も注意が必要です。例えば、

倉庫として使われていた建物を工場として利用する

などの場合には、具体的な使用方法や規模によって建築基準法上の確認が必要になる可能性があります。また、市街化調整区域では建築基準法だけではなく、都市計画法上の用途変更等の確認も必要になる場合があります。用途地域・市街化調整区域については、「倉庫・工場の用途地域｜購入前の建築制限」で詳しく解説しています。

融資

検査済証の有無や建物の適法性は、金融機関の融資審査で確認されることがあります。ただし、「検査済証がない＝融資を受けられない」と一律に決まっているわけではありません。

金融機関ごとに審査基準が異なるため、融資を利用して中古工場・倉庫を購入する場合には、売買契約を進める前に融資先へ物件資料を提示して確認しておくことをおすすめします。

将来売却するとき

購入時に曖昧だった問題は、将来売却するときにも再び問題になる可能性があります。例えば、

● 検査済証の交付状況が分からない

● 増築履歴が分からない

● 図面と現況が一致しない

といった状態では、次の購入希望者も同じ疑問を持つことになります。中古工場・倉庫では、「購入できるか」だけでなく「将来売却するときに説明できるか」まで考えておくと安心です。

建築関係の書類を確認するときは、次の順番で整理すると分かりやすくなります。

1．売主に建築関係書類を確認する

まず、

● 確認済証

● 検査済証

● 建築確認申請図書

● 建築図面・構造図

● 増改築時の書類

● 耐震診断・耐震補強資料

などが残っていないか確認します。

2．行政の記録を確認する

書類が残っていない場合は、

● 確認台帳記載事項証明書

● 建築計画概要書

 などを確認します。東近江市では建築指導課でこれらの制度を利用できます。

3．書類と現在の建物を比較する

建物面積、用途、配置などについて、当初の資料と現況に大きな違いがないか確認します。

4．増築・旧耐震・用途変更を確認する

増築履歴がある場合や1981年前後以前の建物では、さらに詳しい確認が必要になる場合があります。

5．判断できない場合は専門家へ確認する

資料だけでは法適合状況を判断できないケースがあります。特に、

● 検査済証の交付が確認できない

● 大きな増築がある

● 図面と現況が違う

● 購入後に増改築を予定している

● 用途変更を予定している

場合には、建築士や行政等への確認を検討しましょう。

中古工場・倉庫を購入するとき、検査済証は重要な確認資料です。

ただし、

「検査済証があるから絶対安心」
「検査済証がないから購入できない」

と単純に判断するものではありません。

検査済証が見当たらない場合は、

● 検査済証が交付されていたのか

● 建築確認の記録が残っているか

● 建築当時の資料と現在の建物が一致しているか

● 増築・改修されていないか

● 既存不適格や旧耐震に該当しないか

● 購入後に増築・用途変更を予定していないか

を順番に整理することが重要です。特に中古工場・倉庫は、長期間事業で使用される中で増築や設備変更が行われていることがあります。現在建っている建物を見るだけではなく、「どういう経緯で現在の形になったのか」まで確認する。これが、中古工場・倉庫を購入するときの重要なポイントです。

滋賀県で中古工場・倉庫をお探しの方へ

「検査済証が見当たらない」

「増築されているようだが購入してよいか分からない」

「古い工場なので、購入前にどこまで確認すればよいか知りたい」

といった場合も、物件ごとに必要な確認事項を整理してから購入を検討することが大切です。滋賀県内で現在販売されている物件や、倉庫・工場購入時の注意点全体については、「滋賀県の売り倉庫・売り工場」をご覧ください。