<<旗竿地等の売れにくい土地の売却方法を解説>>滋賀県東近江市・近江八幡市の不動産売買は株式会社ライトパス

売却の方針を決める前に、まず自分が所有する土地がどのタイプに該当するかを正確に把握することが重要です。定義や特徴をそれぞれ確認しましょう。

旗竿地（はたざおち）とは

旗竿地とは、道路に接する細長い通路（竿部分）の奥に、まとまった敷地（旗部分）がある形状の土地です。上空から見ると、竿に旗を立てたような形に見えることからこの名称がついています。「路地状敷地」と呼ばれることもあります。

建築基準法では、建物の敷地は原則として「幅員（ふくいん）4m以上の道路に2m以上接道していること」が義務づけられています（接道義務）。旗竿地はこの接道義務を最低限満たすために、細い竿部分を設けた形状になっていることが多く、主に住宅の密集した地域や、広い土地を分筆して販売した際に生まれます。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体すると、同じ敷地に新たな建物を建てることができない物件のことです。主な原因は、前述の接道義務（建築基準法第43条）を満たしていないことにあります。

昭和25年（1950年）の建築基準法施行以前に建てられた建物の中には、当時は適法であったものの、現行の基準を満たさないものが多く存在します。こうした建物は「既存不適格建築物」として現状維持での使用は認められていますが、解体してしまうと再建築ができないため、「再建築不可物件」と呼ばれています。

なお、旗竿地であっても間口が2m未満の場合は、接道義務を満たさず再建築不可物件に該当することがあります。

古家付き土地とは

古家付き土地とは、経済的な価値がほとんどない古い建物が残ったまま売却される土地のことです。「土地（現況古家あり）」「上物付き土地」と表記されることもあります。明確な基準はありませんが、木造住宅の法定耐用年数が22年であることから、築22年を超えた建物が建っている土地は「古家付き土地」として扱われることが多い傾向です。中古住宅と異なる点は、建物の価値をほぼゼロとして扱い、実質的に「土地の価格として売る」という考え方をとる点にあります。

3つの土地に共通する「売れにくい」背景

3つのタイプに共通するのは、「一般の買主が住宅ローンを活用して購入しにくい」という構造上の問題です。旗竿地・再建築不可物件は銀行の担保評価が低く設定されやすいため、住宅ローンの借入可能額が購入価格に届かないケースがあります。古家付き土地も、建物評価がほぼゼロになるため、同様の問題が生じます。購入可能な買主の層が限られることが、売れにくさの根本的な要因といえます。

旗竿地が売れにくい主な理由

旗竿地が敬遠されやすい理由は、以下のような複数の要因が重なり合っています。

① 再建築不可または建て替えに制約が生じるケース

間口（竿部分の道路への接道幅）が2m未満の場合、そもそも再建築ができません。2m以上あっても、重機が入れないほど狭い場合は、解体・新築時のコストが大幅に増加します。

② 日当たり・風通しの悪さ

旗竿地の旗部分は周囲の建物に囲まれている場合が多く、日照や通風に恵まれにくい傾向があります。

③ 解体・リフォーム費用の増加

竿部分が狭いと大型重機や資材搬入車が入れないため、人力作業が増え、工事費が整形地よりも高くなることがあります。

④ 私道に関する権利問題

竿部分が隣人との共有私道に接している場合、水道管工事などのたびに私道所有者全員の同意が必要になるケースがあり、買主にとって将来のリスクになります。

⑤ 銀行の担保評価が低い

整形地と比べて土地の評価額が低くなる傾向があり、住宅ローンの借入可能額が下がるため、資金計画が立てにくくなります。

旗竿地の売却相場と価格への影響

旗竿地の売却価格は、周辺の整形地と比較して概ね7〜8割程度になるケースが多いとされています。ただし、間口の広さ・奥行き・私道の有無・日照条件などにより大きく異なります。

東近江市や近江八幡市など滋賀県内の場合も、隣接する住宅地の相場や路線価を基準に、不整形地の減価補正（間口狭小補正・奥行長大補正など）を加味して評価されます。正確な価格は必ず不動産会社による現地査定で確認することが重要です。

対策① 隣地の所有者に声をかける

旗竿地の売却で最もよく成功するアプローチのひとつが、隣地の所有者への打診です。隣地の所有者にとって、旗竿地を購入することで自身の敷地が広がり、整形地に近い形状になる場合があります。結果として隣地の価値が上がることもあり、交渉がまとまりやすいケースがあります。

「隣の土地は借金してでも買え」という言葉があるほど、隣地同士の売買は双方にメリットをもたらしやすいのです。なお、打診の際は感情的なトラブルを避けるためにも、不動産会社を通じて行うのが安心です。

対策② 旗竿地のメリットを積極的にアピールする

旗竿地には、デメリットばかりでなく確かなメリットもあります。売却活動の際は、これらを積極的に情報発信することが重要です。

道路からの距離があり、騒音・視線が気にならない

プライバシー確保を重視する買主にとって魅力的な要素です

竿部分を駐車スペースや庭として活用できる

間口が十分に広ければ、実用性の高いスペースになります

敷地面積が広くなる可能性

竿部分も含めた総面積で建蔽率・容積率を計算するため、旗部分だけに建物を建てた場合でも敷地の有効活用が可能です

対策③ 価格設定・仲介・買取の使い分け

不動産の売却方法は、主に「仲介」と「買取」の2つです。

仲介（一般市場での売却）：高値の売却を目指せますが、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。エンドユーザーやリノベーション事業者に訴求できます

買取（不動産会社への直接売却）：価格は仲介よりも低くなる傾向がありますが、早期に現金化できます。訳あり物件専門の買取業者が積極的に取り扱うケースもあります

仲介の場合は、媒介契約を不動産会社と交わします。媒介契約には、一社専属で依頼する場合と、複数の不動産会社に依頼するケースがあるので、下記の図を参照にどの媒介契約で進めるかをイメージしておきましょう。また、価格設定は周辺の整形地相場から適切に減価補正した水準からスタートし、売り出し状況を見ながら柔軟に調整することが肝要です。

対策④ 境界確定測量を事前に行う

旗竿地は形状が複雑なため、隣地との境界が曖昧なまま放置されているケースが少なくありません。境界が未確定のまま売り出すと、買主や隣地所有者との間でトラブルが生じやすく、成約直前に破談になるリスクもあります。

売却活動を始める前に、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行い、境界標（境界石・金属鋲など）を設置しておくことをお勧めします。費用は土地の状況や面積によりますが、概ね30〜60万円程度が相場です。境界が明確になると、買主の安心感が増し、価格交渉でも不当な値引きを受けにくくなります。

特に旗竿地の竿部分は、隣地との境界線が入り組んでいることが多いため、測量の優先度は整形地よりも高いといえます。東近江市や近江八幡市など滋賀県内でも、古くから宅地化された地区では境界未確定の物件が残っているケースがあります。

対策⑤ 私道の権利関係を事前に整理する

竿部分が共有私道に接している旗竿地では、私道の権利関係が売却の大きな障壁になることがあります。買主が住宅ローンを申し込む際、金融機関から「私道の通行・掘削承諾書」の提出を求められるケースが多く、この書類が準備できないと融資が下りないことがあります。

事前に確認・整理しておくべき主なポイントは以下のとおりです。

私道の所有形態の確認

竿部分が自己所有か、隣地との共有か、地主など第三者の所有かを登記簿で確認する

通行地役権の有無の確認

他人所有の私道を通行する権利が登記されているかを確認する

掘削承諾書の取得

私道の所有者から「将来水道管工事等で掘削することへの同意書」を事前に取得しておく

持分の取得交渉

私道に持分がない場合、私道所有者と交渉して持分を購入できないかを検討する

こうした準備は手間がかかりますが、権利関係が整理されている旗竿地は買主・金融機関の双方から評価され、スムーズな売却につながります。不動産会社に早めに相談することで、必要な手続きを段階的に進めることができます。

再建築不可物件が売れにくい理由

再建築不可物件が売れにくい最大の理由は、「建て替えができない」という制約にあります。建物が老朽化・損傷した場合でも新たに建物を建てることができないため、一般の買主にとって「将来的に使えなくなる可能性がある土地」として映ります。また、住宅ローンを組む際の担保価値が低く評価されることが多く、金融機関から融資が下りないケースもあります。現金で購入できる投資家層が主な買主候補となるため、買主の母数自体が大幅に限られます。

以下詳しく解説します。

【注意】2025年4月建築基準法改正（4号特例縮小）の影響

2025年4月、建築基準法が改正され、「4号特例」が大幅に縮小されました。これは再建築不可物件の売却・活用に直接影響する重要な変化です。

4号特例とは何か

これまで「4号建築物（木造2階建て・延床面積500㎡以下の小規模建物）」については、建築士が設計する場合に限り、大規模リフォームの際に建築確認申請の一部審査が省略されてきました。この制度を4号特例といいます。

改正後の変化（2025年4月施行済み） 

改正により4号建築物の区分が廃止され、以下のように再分類されました。

● 新2号建築物：木造2階建て・延床面積200㎡超の木造平屋建て → 大規模リフォームに建築確認申請が必要

● 新3号建築物：延床面積200㎡以下の木造平屋建て → 従来どおり建築確認申請が不要（一般の住宅は120〜160㎡程度、築年数が経っている古民家では200を超えることも少なくない）。

再建築不可物件への影響

再建築不可物件は、そもそも建築確認申請が通らない物件です。改正後は新2号建築物に分類される物件（木造2階建てなど）では、大規模リフォームに建築確認申請が必要となりましたが、再建築不可物件ではこれが通らないため、スケルトンリフォームや主要構造部の過半を超える大規模修繕が事実上困難になりました。

活用の選択肢が以前よりも狭まっているため、現在再建築不可物件を所有している方は、従来よりも活用の制限が大きくなっている点を理解しておく必要があります。なお、主要構造部の過半を超えない小規模な内装工事・設備交換・壁紙の張り替えなどは、引き続き建築確認申請なしで実施可能です。

再建築不可物件の売却相場

再建築不可物件の売却相場は、周辺の通常物件と比べて概ね5〜7割程度とされています（あくまで目安であり、立地・建物の状態・活用可能性により大きく変動します）。

たとえば、近隣の同条件の物件が2,000万円で取引されているエリアであれば、再建築不可物件の場合は1,000万〜1,400万円程度が目安となります。ただし、駅近や生活利便性が高いエリアでは、この水準を上回るケースも存在します。

売却方法① 仲介で投資家・エンドユーザーに売る

時間的な余裕があり、少しでも高値を目指したい場合は、不動産会社を通じた「仲介」が選択肢になります。ただし、再建築不可物件は一般のエンドユーザー（自己居住目的）には売りにくく、現金を持つ投資家や不動産事業者が主な購入候補となります。リフォームを小まめに施している・立地が良い・賃貸需要が見込めるといった条件が揃っていれば、投資目的の買主に響くアピールポイントとなります。

売却方法② 専門業者に買取を依頼する

「すぐに売りたい」「仲介で売り出しても問い合わせが来ない」という場合は、訳あり物件・再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者への売却も有力な選択肢です。専門業者は再建築不可物件の活用ノウハウを持っているため、一般の不動産会社よりも高い価格で買い取れることがあります。また、買取であれば最短1カ月程度で現金化が可能です。売却価格は仲介より低くなる傾向がありますが、スピードと確実性を優先する場合に向いています。

売却方法③ 再建築可能に変えてから売る

状況によっては、再建築不可の状態を解消してから売却することで、大幅に価値が上がるケースもあります。主な方法は以下のとおりです。

セットバック（敷地の後退）

前面道路の幅員が4m未満の場合、道路中心線から2m後退して自分の敷地を道路として提供することで、接道義務を満たせる場合があります。

隣地の一部を購入して間口を確保する

隣地の所有者から間口が2mになるよう土地の一部を購入・合筆することで、接道義務を満たす方法です。

建築基準法第43条ただし書きの許可を申請する

道路には接していないものの、農道・水路・空き地など公共的な通路に面している場合、特定行政庁（市町村）の許可を得て再建築が認められるケースがあります。東近江市の場合は市の建築指導課に事前相談することをお勧めします。

ただし、いずれの方法も実現のハードルは高く、隣地所有者との交渉や行政との調整が必要で、専門家（建築士・不動産会社・行政書士）への相談が不可欠です。

「古家付き土地」と「中古住宅」の違い

古家付き土地と中古住宅の間に法律上の明確な定義の差はありませんが、一般的には「建物の資産価値がほぼゼロ」とみなされる場合に古家付き土地として扱われます。

木造住宅の法定耐用年数が22年であることから、築22年超の建物が建っている土地を古家付き土地として売り出すケースが多くなっています。古家付き土地として売る場合の特徴は、広告表示が「土地（現況古家あり）」となり、建物の価値はほぼ計上せず、土地の価格として売却する点にあります。

古家付きのまま売るメリット・デメリット

【メリット】

● 解体費用がかからない：木造住宅の解体費用は坪単価3〜5万円程度が相場で、30〜50坪の建物では100〜250万円前後かかることも。古家付きで売れば、この負担を買主側に委ねられます

● 固定資産税の軽減措置が維持される：建物が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されており、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が1/6に軽減されます。更地にするとこの軽減措置が外れ、税負担が大きくなります

● 住宅ローンの利用が可能：純粋な土地だけの購入では住宅ローンは原則利用できませんが、古家付き土地であれば住宅ローンの対象となるため、買主の資金調達の選択肢が広がります

【デメリット】

● 買い手が見つかりにくい場合がある：新築を希望する買主にとっては解体費用が余計なコストになるため、更地より敬遠されやすい面があります

● 価格交渉を受けやすい：買主から解体費用分の値引きを要求されることが多く、想定価格より低い成約になるケースがあります

● 契約不適合責任のリスク：引き渡し後に雨漏り・シロアリ被害・地中埋設物などが発覚した場合、売主が責任を負う可能性があります。事前に建物状況報告書を作成しておくことが重要です

更地にして売るメリット・デメリット

【メリット】

● 買い手が見つかりやすく、高値売却を狙いやすい：土地の形状・状態が一目瞭然で、新築を検討している買主の関心を引きやすくなります。エリアの需要が高ければ、解体費用を上回る価格で売却できることもあります

● 値引き交渉を受けにくい：解体済みであれば、買主から「解体費用分を引いてほしい」という交渉の余地がなくなります

【デメリット】

● 解体費用の負担が発生する：100〜300万円程度の初期費用が必要になります。なお、アスベストが含まれている建材が使用されている場合は、除去費用が別途発生するため事前確認が必須です

● 固定資産税が大幅に増加する：解体後に売却が決まらないまま翌年1月1日（課税基準日）を迎えると、住宅用地の軽減措置が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。売れる見通しが立ってから解体するか、更地渡しの形で進めることが重要です

ケース別｜古家付きvs更地渡し どちらを選ぶべきか

● 建物がまだ住める→賃貸活用できる状態→古家付きで売る

● 解体費用が土地の査定額を上回る→古家付きで売る

● 再建築不可物件で解体すると土地価値が激減する→古家付きで売る

● 建物が老朽化し、見た目が著しく悪い→更地にして売る

● 耐震基準を満たしておらず住宅ローン減税が使えない→更地にして売る

● 早期売却を最優先し、需要が旺盛なエリアにある→更地にして売る

迷った場合は、まず古家付きで売り出してみて、反応を見てから更地への切り替えを検討する方法が、無駄なコストを抑えつつリスクを分散できる現実的な選択肢です。

古家付き土地を少しでも高く売るための注意点

【不用品・残置物を必ず処分する】

家の中のゴミや家財は一般廃棄物のため、解体前に所有者が片付ける必要があります。残したまま解体業者に処分してもらうと、廃棄物処理費が膨らみます

【境界を明確にしておく】

隣地との境界が未確定の場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行っておくと、売却がスムーズになります

インスペクション（建物状況調査）の活用

建物の状態を第三者が調査・証明することで、買主の不安を軽減し、成約につながりやすくなります

「更地渡し」の条件を明記する

売買契約書に「引き渡し前に売主負担で解体・整地する」と明記することで、買主にとっての条件が明確になり、交渉がしやすくなります

複数社に査定を依頼することが最初の一歩

売れにくい土地を売却する際、最初にすべきことは複数の不動産会社に査定を依頼することです。旗竿地・再建築不可・古家付き土地はいずれも特殊な事情を抱えており、不動産会社によって得意・不得意や査定基準が大きく異なります。1社だけの査定額を信じて売り出すと、相場より大幅に低い価格で売却してしまうリスクや、逆に高すぎる価格設定で売れ残り続けるリスクがあります。複数社の査定を比較することで、適正な相場を把握したうえで戦略的に売却活動を進めることができます。

地域密着型の不動産会社を選ぶべき理由

旗竿地・再建築不可・古家付き土地の売却においては、地域の実情に精通した不動産会社を選ぶことが成否を大きく左右します。大手ポータルサイト（SUUMO・HOME'S等）には、大手不動産会社や地元の不動産会社など様々な業者が情報を掲載しますが、地域の買主ニーズや行政の動き、隣地所有者との関係性などは、地元に根ざした業者でないと把握できない情報です。

東近江市・近江八幡市・彦根市のような地方都市では、宅地開発の状況・学区・インフラ整備の計画など、地元ならではの情報が売却価格・売却スピードに直結します。地域密着型の不動産会社は、こうした情報をもとに、個別事情に応じた柔軟な提案が可能です。

「今すぐ動く」ことが重要な理由

売れにくい土地は、時間が経てば経つほど状況が悪化するリスクがあります。

【法改正の影響】

2025年4月施行の建築基準法改正により、再建築不可物件の活用選択肢はすでに以前より狭まっています。今後さらに規制が厳しくなれば、物件価値が下がる可能性があります

【空き家・空き地の管理コスト】

放置すると草木が繁茂し、建物が劣化し、近隣からのクレームや不法投棄などのリスクが高まります。管理費・修繕費が積み重なることも無視できません

【固定資産税の負担継続】

所有しているだけで毎年固定資産税が発生します。更地の場合は軽減措置がなく、特に負担感が大きくなります

【相続発生時の権利関係の複雑化】

将来相続が発生すると、権利者が増えて意思決定が困難になるケースも少なくありません。

「いつまでも売れない土地」になる最大の要因は“迷っているうちに時機を逸すること”です。まずは査定・相談から動くことが重要です。

地域に精通したライトパスにできること

株式会社ライトパスは、東近江市を中心に、近江八幡市・彦根市など滋賀県東部エリアの不動産売買を専門に手がける地域密着型の不動産会社です。「大手ポータルには出てこない、地域の実情」を知る私たちだからこそ、旗竿地・再建築不可物件・古家付き土地といった売れにくい土地の売却においても、お客様の状況に合わせた適切な方針をご提案できます。

● 旗竿地の隣地への打診交渉サポート

● 旗竿地の隣地への打診交渉サポート

● 再建築不可物件の現状診断

● 古家付き土地の解体要否の判断と業者紹介

● 相続した土地・空き家の整理から売却までワンストップでサポート

「売れるかどうかわからない」という段階のご相談でも、まずはお気軽にお問い合わせください。

売却のご相談は、無料で承っています。基本的には、何かを支払う費用は不動産売買が完了するタイミングでしか発生しませんので、ご安心ください。

お問い合わせ・ご予約：お電話またはWebフォームにてご連絡ください

現地確認・査定：担当者が土地を直接確認し、適正な査定額をご提示します

売却方針のご提案：仲介・買取・再建築可能化など、状況に応じた最適な方針をご説明します

売却活動の開始：ご了承いただいた方針で売却活動を進めます

査定だけのご依頼も歓迎です。「まず価格を知りたい」という段階からお声がけください。