<<不動産売却後の確定申告？ケース別に解説！>>滋賀県東近江市・近江八幡市の不動産売買は株式会社ライトパス

譲渡所得とは何か

不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」といいます。不動産の譲渡所得は給与所得や事業所得とは切り離して計算・課税される「申告分離課税」という方式が採用されており、サラリーマンであっても、年末調整だけでは処理できません。

重要なのは、「売却代金がそのまま利益になるわけではない」という点です。購入時の費用や売却時にかかった諸費用を差し引いた金額が「譲渡所得」となります。

譲渡所得の計算式（取得費・譲渡費用の考え方）

譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）ー 特別控除額

譲渡価額とは、売却代金のことです。取得費とは、その不動産を購入・取得するためにかかった費用の合計額です。

土地については購入価格そのものが取得費になりますが、建物については経年劣化による減価を考慮し、「購入価格から減価償却費相当額を差し引いた金額」が取得費になります。取得費に含まれる主な費用は以下のとおりです。

● 土地・建物の購入価格（または建築費）

● 購入時の仲介手数料

● 登記費用（登録免許税・司法書士費用）

● 購入時の印紙税

● 取得後の増改築・設備工事費用

なお、購入当時の書類が残っておらず取得費が不明な場合は、「概算取得費」として売却価格の5%を取得費とみなすことができます（例：3,000万円で売却した場合、取得費は150万円として計算）。ただし実際の取得費が5%を大幅に上回る場合がほとんどのため、できる限り購入時の売買契約書や領収書を探すことをお勧めします。

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。日常的な維持費や修繕費は含まれませんが、以下が該当します。

● 売却時の仲介手数料

● 売却時の印紙税

● 測量費（売却のために行っ たもの）

● 建物の取壊し費用（更地にして売却した場合）

● 売買契約解除に伴い支払った違約金（一定の場合）

サラリーマンでも申告が必要になるケースとは

「年末調整をしているから確定申告は不要」と思っている方も多いですが、不動産売却による所得（申告分離課税）は、年末調整では処理できません。会社員・公務員など給与所得者であっても、不動産売却で利益が出た場合は確定申告が必要です。

①譲渡所得（利益）がプラスになった場合

前述の計算式で算出した譲渡所得がプラス（黒字）になった場合は、原則として確定申告が必要です。たとえば、2,000万円で購入した自宅（取得費1,600万円・譲渡費用100万円と計算）を2,500万円で売却した場合、譲渡所得は800万円となり、確定申告のうえ譲渡所得税を納める必要があります。

ただし、特例・控除を適用することで、課税される所得額が大幅に圧縮されたり、ゼロになったりするケースもあります（詳しくは第4章をご参照ください）。

②特例適用後に譲渡所得がゼロになる場合

譲渡所得がプラスであっても、マイホームの3,000万円特別控除などの特例を適用することで課税所得がゼロになるケースがあります。この場合、税額はゼロになりますが、特例の適用を受けるために確定申告は必要です（「確定申告が不要」なのではなく、「税額がゼロになる」という意味です）。特例の適用を申告せずに放置すると、税務署から「申告漏れ」として追徴課税が来る可能性もあります。

③その他の特例・控除の適用を受けたい場合（損失でも必要）

「損失が出たから申告しなくていい」と考えてしまいがちですが、以下のような特例・控除を利用したい場合は、たとえ損失が出ていても確定申告が必要です。

● 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

● 居住用財産の買換え等に係る特例（課税の繰り延べ）

これらの特例は、確定申告をした場合にのみ適用されます。申告しなければ特例を受ける権利を失ってしまいますので、損失が出ている場合でも一度専門家に相談することをお勧めします（上記2つの特例は、この後の章で解説します）。

譲渡損失が発生し、特例を使わない場合

売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り、譲渡損失（マイナスの譲渡所得）が生じた場合は、原則として確定申告は不要です。不動産の譲渡損失は、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することができません（原則として分離課税のため）。したがって、特例を利用しない場合、申告しても税負担は変わらないことになります。

ただ、先ほども紹介したように損失が出た場合に申告することで節税できる特例もあるため、後述の「4_④損益通算・繰越控除の特例」でも改めて解説します。

「税務署からのお尋ね」に注意

確定申告が不要なケースであっても、不動産売却の翌年に税務署から「お尋ね（確認の書面）」が届く場合があります。

これは「なぜ確定申告をしていないのか」という確認の文書で、申告義務がないことを証明する内容を回答する必要があります。不動産の登記情報は税務署が把握しており、大きなお金が動いた取引は必ず確認の対象になります。

お尋ねが届いた場合も慌てる必要はありませんが、「なぜ申告不要だったか」を説明できるよう、売買契約書や計算の根拠となる書類を保管しておくことが大切です。

不動産売却時には、要件を満たすことで大きな節税効果が得られる特例が複数用意されています。ここでは主要な5つの特例を解説します。いずれも確定申告をして初めて適用されるものであり、申告しなければ自動的には適用されません。

①マイホーム売却の3,000万円特別控除

自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条）。

これは非常に強力な制度で、たとえば購入価格より高く売れて2,800万円の利益が出た場合でも、この特例を適用すれば課税所得をゼロにできます。

主な適用要件は下記になりますので、3000万円特別控除を利用する場合は把握しておきましょう。

● 現在住んでいる家屋（または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）の売却であること

● 売却した年の前年・前々年に、同じ特例や「居住用財産の買換え特例」等を利用していないこと

● 売り手と買い手が夫婦・親族などの特別な関係でないこと

● 仮住まいや別荘など、居住の用に供していない建物は対象外

②所有10年超のマイホームに使える軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合、課税譲渡所得の6,000万円以下の金額に対して通常より低い税率（所得税10%＋住民税4%、合計約14.21%）が適用されます。3,000万円特別控除と併用が可能なため、両方の要件を満たす場合は大きな節税効果が期待できます。

③マイホームの買換え特例（課税の繰り延べ）

所有期間10年超・居住期間10年以上のマイホームを売却して新たなマイホームを購入する場合、売却益への課税を将来に繰り延べることができます。「今すぐ税金を払わずに済む」という制度です（将来、新しい自宅を売却したときに課税されます）。

購入した新居の価格が売却価格以上の場合に課税が繰り延べられるため、住み替えをお考えの方は検討の余地があります。

④譲渡損失の損益通算・繰越控除（住宅ローンがある場合）

通常、不動産の譲渡損失は給与所得などと合算できませんが、以下のいずれかのケースでは特例により給与所得等との損益通算、さらに翌年以降最長3年間の繰越控除が可能になります。

【ケースA｜マイホームを買い換えて損失が出た場合】

新しいマイホームを購入したうえで旧マイホームを売却し、譲渡損失が生じた場合に適用可能です。

【ケースB｜住宅ローン残高を下回る価格でしか売れなかった場合】

住宅ローンが残っているマイホームを、残高より低い価格で売却せざるを得なかった場合に適用できます。例えば、給与所得が500万円、譲渡損失が100万円の場合、損益通算により課税所得が400万円に圧縮され、所得税・住民税の負担が軽減されます。

⑤相続した空き家の売却｜空き家特例（2024年改正ポイント解説）

親などから相続した実家（空き家）を売却する場合に活用できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例」です。

一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）。

【主な適用要件】

● 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること（区分所有建築物＝マンション等を除く）

● 相続した時から売却するまで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと

● 被相続人（亡くなった方）が相続開始直前まで一人暮らしだったこと（老人ホーム入居中の例外あり）

● 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

● 売却価格が1億円以下であること

● 適用期限内（2027年12月31日まで）の譲渡であること

【2024年（令和6年）1月1日以降の改正ポイント】

改正前（令和5年12月31日以前）

・売主が引き渡し前に耐震改修または取壊しを完了する必要があった

・相続人の人数にかかわらず最高3,000万円控除

改正後（令和6年1月1日以降）

・買主が翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを完了した場合も適用可

・相続人が3人以上の場合、1人あたり最高2,000万円に変更

この改正により、「売却前に解体・耐震改修が完了できない」という理由で特例を諦めていたケースでも、活用できる可能性が広がりました。東近江市内でも、昭和56年以前に建築された実家や空き家をご相続された方は少なくありません。相続開始から3年という時間的な制約もありますので、早めにご相談ください。

短期譲渡所得（5年以下）vs 長期譲渡所得（5年超）

不動産の譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく異なります。

※復興特別所得税（所得税額の2.1%）は2037年（令和19年）まで上乗せされます（国税庁より）

短期と長期では約2倍の税率差があります。同じ利益が出ていても、売却タイミングが1日違うだけで税額が大きく変わることもあるため、売却時期の検討は重要です。

「所有5年」の判定基準に要注意

所有期間の区分は「実際に何年所有したか」ではなく、「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうか」で判定します。

【例】2020年4月1日に取得した不動産を2025年10月31日に売却した場合 → 売却年（2025年）の1月1日時点の所有期間は「2020年4月2日〜2025年1月1日」＝4年9ヶ月 → 5年以下のため「短期譲渡所得」として税率約39.63%が適用される

同じ物件でも、2026年以降に売却すれば「長期譲渡所得」として約20.315%の税率に下がります。売却を急ぐ理由がなければ、このラインを意識することが節税につながります。

また、相続した不動産の場合、所有期間は「被相続人（亡くなった方）が取得した日」から引き継いで計算します。昔から親が保有していた不動産を相続した場合、相続したばかりでも「長期譲渡所得」の扱いになるケースがほとんどです。

確定申告の期限

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日（土日・祝日の場合は翌平日）が確定申告の受付期間です。売却した年の翌年に申告する点に注意しましょう。なお、譲渡所得の発生時期は「売買契約成立時」ではなく「引き渡し時」です。 たとえば売買契約が12月に成立し、引き渡しが翌年1月だった場合、確定申告は引き渡しの翌年（2年後）に行うことになります。

不動産売却で必要な書類リスト

確定申告に必要な書類は状況によって異なりますが、共通して必要なものは以下のとおりです。

全員に共通の書類

● 確定申告書（申告分離課税用）

● 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

● 売却時の売買契約書の写し

● 購入時の売買契約書の写し（取得費の確認用）

● 仲介手数料・測量費などの領収書

● 登記事項証明書（法務局で取得）

特例・控除を利用する場合に追加で必要な書類（例）

● 3,000万円特別控除：住民票（売却した物件への居住を証明するもの）

● 空き家特例：「被相続人居住用家屋等確認書」（物件所在の市町村で取得）、除票・閉栓証明書等

● 損益通算・繰越控除：住宅ローンの残高証明書

● 特例ごとに必要書類が異なりますので、申告前に税務署または税理士に確認することをお勧めします。

e-Taxと書面申告の選び方

確定申告の方法は大きく分けて「e-Tax（電子申告）」と「書面（紙）での申告」の2種類があります。

e-Taxはマイナンバーカードとスマートフォンがあれば自宅から申告できる便利な方法で、添付書類の省略や還付が早いメリットがあります。一方、不動産売却の確定申告は記入項目が多く計算も複雑なため、初めての方は最寄りの税務署の申告書作成会場（2月中旬〜3月上旬に設置）を利用するか、税理士に依頼するのが確実です。

無申告加算税・延滞税とは

確定申告が必要にもかかわらず申告しなかった場合、以下のペナルティが課される可能性があります。

● 無申告加算税：本来納める税額の15%（300万円を超える部分は20%）が加算される

● 延滞税：申告期限を過ぎた日数に応じて、未納税額に対して年率で課される

● 重加算税：意図的に所得を隠した場合は、無申告加算税に代えて40%の重加算税が課される

これらは本来の税額に上乗せされるため、申告が遅れるほど負担が大きくなります。

不動産売却は税務署にほぼ確実に把握される

「バレなければいいのでは？」という発想は危険です。不動産売却が行われると、登記情報の変更が法務局から税務署に通知される仕組みがあります。税務署は売買金額・当事者・所有期間などを容易に把握できるため、申告漏れはほぼ確実に発覚します。

申告が必要にもかかわらず放置した場合、税務署から「お尋ね文書」や「更正の請求」が届き、最終的には上記のペナルティが課されます。不安があれば、まず税務署や税理士に相談することが最善策です。

税理士・税務署・不動産会社それぞれの役割

確定申告の要否や特例の適用について迷った場合、相談できる窓口は主に3つあります。

税理士は、税務の専門家として確定申告の代行から節税策の提案まで行います。費用はかかりますが（相場目安：不動産売却の申告で7万〜10万円程度）、複雑なケースや高額な売却の場合には安心感があります。

税務署は、原則として無料で相談に応じており、申告書の書き方や自身のケースが申告対象かどうかについて確認できます。ただし、節税策の提案など積極的なアドバイスは行っていないため、「申告方法の確認」というスタンスで訪問しましょう。

不動産会社は、税務相談そのものを行うことはできませんが、売却の実績から「同じようなケースでどのような手続きが必要だったか」という実務的な観点から情報提供できる場合があります。また信頼できる税理士を紹介してもらえるケースも多く、地域密着の不動産会社を窓口にするのは有効な選択肢です。

不動産売却後の確定申告は、利益の有無・特例の利用有無によって対応が異なります。申告が必要にもかかわらず放置すると加算税・延滞税のリスクがあり、逆に申告することで大きな節税になるケースもあります。ご自身の状況に合った適切な対応を取るため、不明点があれば税務署や税理士、または地域の不動産会社にご相談ください。

最後に、確定申告が必要かどうかのフローチャートを作成しました。理解の整理や、ご家族さんへの説明などにご活用いただければ幸いです。