<<建物状況調査（インスペクション）の勧め>>滋賀県東近江市・近江八幡市の不動産売買は株式会社ライトパス

最初に、「建物状況調査」と「インスペクション」という2つの言葉の関係を整理しておきましょう。ここを正しく理解しておくと、後の話がぐっとわかりやすくなります。

インスペクションの意味と目的

インスペクション（inspection）とは、もともと「検査」「点検」を意味する英語で、住宅分野では「住宅に対して行う検査全般」を指します。住宅インスペクション、ホームインスペクション、住宅診断などと呼ばれることもありますが、いずれも見た目だけでは判断が難しい住宅の状態を専門家が確認し、劣化や不具合がないかを調べる検査の総称です。いわば住まいの「健康診断」にあたります。

中古住宅（既存住宅）は、新築時の品質の違いはもちろんですが、その後の維持管理や経年劣化の状況によって、物件ごとに状態が大きく異なります。そのため買主は「中古は品質や不具合がわからないのが怖い」という不安を抱えがちです。一般の方の目だけで判断して売買が成立した後に不具合が見つかれば、大きなトラブルへ発展しかねません。こうした不安を解消し、売主・買主の双方が建物の状態を正しく理解したうえで取引できるようにすることが、インスペクションの目的です。

欧米では中古住宅市場が新築よりも大きく、アメリカでは不動産取引の約8割で住宅診断が行われているといわれるほど、インスペクションは「使うのが当たり前」の仕組みとして定着しています。日本でも中古住宅流通の活性化にともない、その重要性が年々高まっています。

「建物状況調査」と「ホームインスペクション」の違い

混同されやすいのが、「建物状況調査」と「ホームインスペクション（住宅診断）」の違いです。結論から言うと、両者は「検査」という点では共通していますが、根拠となるルールと調査範囲が異なります。

ホームインスペクション：住宅に施す検査全般を指す広い概念。新築・リフォーム時にも行われ、調査会社によって検査項目や検査員の資格、基準が異なります。会社によっては独自に100以上の項目を検査するケースもあります。

建物状況調査：宅建業法に定められた基準にもとづいて行う検査を指します。国土交通省が定めた「既存住宅状況調査方法基準」にしたがい、後述する有資格者が実施するもので、調査項目や方法が明確に統一されています。

かつての日本のインスペクションは、業者ごとに内容や基準がバラバラで、検査員の資格の有無も不明確でした。そこで2013年に国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定し、検査員の技術力・検査基準・検査方法の指針を示しました。建物状況調査は、この流れをくみ、さらに宅建業法によって基準と資格が明確に定められた検査だと理解しておくとよいでしょう。

つまり、「インスペクション」という大きな枠の中に、宅建業法で制度化された「建物状況調査」があるというイメージです。本記事では、特に断りがない限り、宅建業法上の「建物状況調査」を中心に解説します。

誰が調査する？既存住宅状況調査技術者という資格

建物状況調査は、誰でも行えるわけではありません。「既存住宅状況調査技術者」という資格を持つ建築士だけが実施できます。この資格は、国の登録を受けた機関が開催する「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士に与えられるものです。講習を受ければ自動的になれるわけではなく、修了考査の合否判定があり、不適正な検査を行った場合には懲戒処分の対象にもなる、責任の重い専門業務です。

調査を行うのが「中立的な第三者である有資格の建築士」だからこそ、その報告書には客観性と信頼性が生まれます。売主が自分で「この家は問題ありません」と言うよりも、専門家の調査結果として提示されるほうが、買主の安心感は格段に高まります。これが、売却において建物状況調査が効果を発揮する根本的な理由です。

建物状況調査が一気に広まったきっかけは、2018年（平成30年）4月1日の宅建業法改正です。中古住宅市場の活性化を目的に、この制度が法律に組み込まれました。ただし「義務化」という言葉には誤解が多いため、ここで正確に押さえておきましょう。

2018年4月の改正で義務付けられた3つのこと

改正によって、中古住宅の売買を仲介する宅建業者（不動産会社）には、次の3つが義務付けられました。

媒介契約の締結時：建物状況調査を実施する者（調査会社など）のあっせんに関する事項を記載した書面を、依頼者に交付すること。

重要事項説明時：買主等に対して、建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明すること。

売買契約の成立時：建物の状況について、売主・買主の双方が確認した事項を記載した書面を交付すること。

ここで登場する「媒介契約」とは、不動産の売却や購入を不動産会社に仲介してもらう際に結ぶ契約のことです。また「重要事項説明」とは、契約前に宅地建物取引士が物件の重要なポイントを買主に説明する手続きを指します。これらのタイミングで、建物状況調査に関する情報がきちんと共有される仕組みになったわけです。

「説明・あっせん」の義務であって「実施」の義務ではない

ここが最も誤解されやすいポイントです。義務付けられているのは、あくまで「説明」と「あっせん」であって、「調査の実施そのもの」ではありません。つまり、不動産会社が「建物状況調査を実施できる業者をあっせんできますよ」と売主・買主に示し、希望があればあっせんを行う、というところまでが義務の範囲です。すべての中古物件で必ず調査を実施しなければならない、というわけではないのです。実施するかどうかは、最終的に売主・買主の意向に委ねられています。

したがって、売主としては「調査を受けるか・受けないか」を自分で選択できます。だからこそ、メリットとデメリットを理解したうえで、自分の物件にとって有利かどうかを判断することが重要になります。

対象となる建物（既存住宅）の範囲

建物状況調査の対象は、宅建業法上「既存（中古）の住宅」とされています。具体的には、次のいずれかに該当する建物です。

●過去に人が居住の用に供した住宅

●建設工事の完了の日から1年を経過した住宅

「住宅」かどうかは、登記上の用途ではなく実際の使われ方で判断されます。戸建住宅やマンション・アパート（自己使用・賃貸用を問わず）は対象になりますが、店舗や事務所は含まれません。また、取り壊し予定で将来的に居住の見込みがない空き家も対象外です。なお、重要事項説明などの対象となる建物状況調査は、調査を実施してから1年以内（マンション等は2年以内）のものに限られます。売却のタイミングに合わせて調査時期を考えることも大切です。

では、建物状況調査では実際に建物のどこを、どのように調べるのでしょうか。調査の中身を知ることで、その効果と限界の両方が見えてきます。

構造耐力上主要な部分

建物状況調査の調査対象は、大きく2つに分かれます。1つ目が「構造耐力上主要な部分」です。これは、建物を支え、地震や台風などの力に耐える、いわば建物の骨格にあたる部分を指します。

木造2階建ての戸建て住宅の場合、具体的には次のような部位が対象です。

●基礎、土台、床組

●柱、梁（はり）、筋かいなどの斜材

●外壁、軒裏（のきうら）

●小屋組（屋根を支える骨組み）

これらにひび割れ、傾き、欠損、さび、腐食などの劣化事象がないかを調べます。建物の安全性に直結する部分であり、ここに問題があると大規模な修繕が必要になることもあるため、最も重要な調査対象といえます。

雨水の浸入を防止する部分

2つ目の対象が「雨水の浸入を防止する部分」です。雨水が建物内部に入り込むのを防ぐ部分で、不具合があると雨漏りやカビ、構造材の腐食といった深刻な問題につながります。

主な対象部位は次のとおりです。

●屋根、外壁

●軒裏、バルコニー

●開口部（窓・サッシまわり）など

中古住宅の売買で実際に多いトラブルは、雨漏りや排水管からの漏水です。これらを事前に把握できるかどうかは、引き渡し後の安心に大きく関わります。

目視・非破壊検査という調査方法とその限界

建物状況調査は、目視・計測・触診・打音検査などの「非破壊検査」を中心に行われます。「非破壊検査」とは、建物を壊したり傷つけたりせずに状態を調べる方法のことです。

ここで知っておくべき重要な点が、調査には範囲の限界があるということです。

●床や壁をはがして内部まで調べることはしません。

●足場を組まずに移動できる範囲に限られ、一戸建てでは小屋裏（屋根裏）や床下の点検口から目視できる範囲などが対象です。

●したがって、壁の中や見えない部分の劣化・不具合をすべて把握できるわけではありません。

また、建物状況調査は「劣化事象の有無」を客観的に把握するものであり、瑕疵（かし＝隠れた欠陥）の有無を判定したり、欠陥がないことを保証したりするものではありません。耐震性や省エネ性といった個別の住宅性能を判定するものでもありません。

「調査で問題なし＝将来にわたって絶対に不具合が出ない」ではない、という点は、売主・買主の双方が誤解しないよう、あらかじめ共有しておく必要があります。なお、より精密に調べたい場合は、給排水管路検査や床下・小屋裏進入検査などのオプションを追加することも可能です。

売却を検討する売主にとって、気になるのが費用でしょう。ここでは相場感と、費用負担の考え方を整理します。

費用相場は5〜10万円が目安

建物状況調査の費用は、物件の規模や調査会社によって異なりますが、一般的な戸建て住宅で5万円〜10万円程度が相場です。所要時間は物件の規模にもよりますが、1〜3時間程度が一般的とされています。

数万円の出費と聞くと負担に感じるかもしれません。しかし、住宅という人生で最大級の買い物・売り物であることを考えると、調査の負担は決して大きくないと評価する声も多く、国土交通省の調査では、実際に建物状況調査を実施した人のうち約78.5%が「満足」と回答しています。トラブル回避や売却のスムーズさという効果と天秤にかければ、十分に検討に値する費用といえるでしょう。

追加費用が発生するオプション検査

基本の建物状況調査に加えて、より詳しく調べたい場合は、以下のようなオプション検査を追加できます。これらは別途費用がかかります。

給排水管路検査：排水設備の漏水の有無、給水・給湯管の接続状態などを確認

床下・小屋裏進入検査：点検口からは見えない構造部材・断熱材・配管の状態、シロアリ被害の有無などを確認

設備稼働検査：キッチン、浴室、洗面台、トイレなど設備機器が正常に使えるかを確認

電気設備検査：コンセント・分電盤・火災報知器の作動などを確認

オプションの内容や費用は調査会社によって異なります。ご自身が確認したい項目が検査に含まれているか、複数の会社を比較検討して選ぶことをおすすめします。

費用は売主・買主どちらが負担する？

建物状況調査の費用を売主・買主のどちらが負担するかに、法律上の決まりはありません。売主が売却前に実施して費用を負担するケースもあれば、買主が購入判断のために実施・負担するケースもあります。

売主が負担して事前に調査する場合、調査費用の分だけ手取りは減りますが、「調査済みの安心物件」として売り出せるため、後述するように差別化やトラブル防止につながります。一方、買主の要望で調査する場合は、購入申し込みから契約までに時間がかかったり、結果次第で申し込みが取り下げられたりするリスクもあります。どちらが負担するか、いつ実施するかは、仲介する不動産会社と相談しながら、売却戦略に合わせて決めるのが賢明です。

ここからは、本記事の中心テーマである売主にとってのメリット・デメリットを詳しく見ていきます。買主目線についても後半で補足します。

売主側のメリット

中古住宅を売却する売主にとって、建物状況調査には次のようなメリットがあります。

1. 引き渡し後のトラブルを回避しやすくなる
売却前に建物の状態を客観的に把握し、その内容を買主に伝えたうえで契約できるため、引き渡し後に「聞いていなかった不具合が出た」というトラブルを未然に防ぎやすくなります。売主が負う契約不適合責任（後述）のリスクを軽減できる点は、大きな安心材料です。

2. 競合物件との差別化につながる
「調査済みの安心物件」であることは、買主にとって強力な購入の決め手になります。SUUMOなどの不動産ポータルサイトでは、物件検索の条件に「インスペクションの有無」や「瑕疵保証の有無」が含まれており、調査済み物件は他の物件より選ばれやすくなる傾向があります。築年数が経過した物件ほど、この差別化効果は大きくなります。

3. 売却価格の維持・交渉の安定につながる
建物の状態が良好だと客観的に示せれば、買主は安心して購入を決めやすくなり、状態に見合った価格で売却に出せる可能性が高まります。結果として、値引き交渉の長期化や破談のリスクを抑えやすくなります。

売主側のデメリットと対処法

一方で、売主側には次のようなデメリットも考えられます。あらかじめ理解し、対策しておくことが大切です。

費用がかかる：売主が負担する場合、5〜10万円程度の調査費用が発生し、その分だけ売却の手取りが減ります。

不具合が見つかる可能性がある：調査の結果、劣化や不具合が判明すると、補修費用の負担や売却価格の値下げが必要になる場合があります。

ただし、これらは「見なかったことにする」より、事前に把握して対処するほうが結果的に有利になるケースがほとんどです。不具合が見つかっても、きちんと補修したうえで売り出せば、かえって物件への信頼が高まり、買い手が見つかりやすくなることもあります。費用や値下げの懸念については、調査の前に仲介する不動産会社と売却戦略を相談しておくと安心です。

買主側のメリット・デメリット（参考）

売主が買主の立場を理解しておくと、交渉や説明がスムーズになります。買主にとっては、専門家の調査により安心して購入判断ができること、購入後の修繕計画やメンテナンス予算を立てやすいこと、状態を踏まえて価格交渉を有利に進めやすいことがメリットです。一方で、買主が費用を負担する場合のコストや、目視範囲に限られるためすべての不具合は把握しきれないことがデメリットとして挙げられます。

調査しないことのリスク（契約不適合責任）

ここで、売主が特に注意すべき「契約不適合責任」について解説します。これは、引き渡した物件が契約の内容に適合しない（＝契約で示された品質・状態を満たさない）場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。具体的には、補修・代金減額・損害賠償・契約解除などを求められる可能性があります。

重要なのは、民法では、契約不適合責任を負わないという特約をしていても、売主が「知りながら告げなかった事実」については責任を免れることができないと定められている点です（民法572条）。

たとえば、買主から建物状況調査の要望があったのに「面倒だから」「不具合が見つかったら嫌だから」と断り、その後に成約・引き渡しをしたところ、買主から不具合を指摘され「隠していたのではないか」とトラブルに発展する、こうしたケースは実際に起こり得ます。建物状況調査を活用して建物の状態を透明にしておくことは、こうしたリスクから売主自身を守ることにもつながるのです。

実際に建物状況調査を受けたい場合、どのように進めればよいのでしょうか。依頼の流れと、信頼できる依頼先の選び方を解説します。

依頼から報告書受け取りまでのステップ

一般的な流れは次のとおりです。

1.不動産会社に相談する：売却を依頼している（または検討している）不動産会社に、建物状況調査を受けたい旨を伝えます。提携する調査会社のあっせんを受けられる場合があります。

2.調査会社を選ぶ・あっせんを受ける：自分で探す場合は、国土交通省関連の「既存住宅状況調査技術者検索サイト」などで有資格者を探せます。瑕疵保険も希望する場合は、保険法人に登録された検査会社を選ぶ必要があります。

3.日程調整・現地調査：調査当日は1〜3時間程度。事前の特別な掃除や家具の移動は基本的に不要で、建物に傷をつける検査も行いません。

4.報告書の受け取り：調査結果が報告書としてまとめられます。これが買主への説明資料になります。

なお、マンションを調査する場合は共用部分も対象になるため、事前に管理組合・管理会社の同意が必要です。買主の依頼で調査する場合は、建物への立ち入りが必要になるため、売主の同意が前提となります。

信頼できる調査会社・不動産会社の選び方

調査会社を選ぶ際は、次の点を確認しましょう。

●有資格者（既存住宅状況調査技術者）が在籍しているか

●希望する検査項目（オプション含む）に対応しているか

●瑕疵保険に対応しているか（加入を希望する場合）

●オプション項目と費用が明確で、複数社で比較できるか

調査会社単体で探すより、地域の不動産取引に精通した不動産会社に相談し、信頼できる調査会社をあっせんしてもらうほうが、売却全体の流れと連動させやすく、スムーズです。地域の市場を知る不動産会社であれば、「この物件・この築年数なら調査を受けたほうが売却に有利」といった具体的な判断もサポートできます。

ここまでは制度の一般論を解説してきました。最後に、滋賀県東近江市・近江八幡市エリアならではの事情を踏まえて、建物状況調査の活用を考えてみましょう。

東近江市・近江八幡市・彦根市の中古住宅市場と空き家事情

東近江市は、滋賀県の湖東地域に位置し、近江八幡市・彦根市と並ぶ生活圏を形成しています。JR琵琶湖線や近江鉄道、名神高速道路（八日市IC）などの交通網が整い、京阪神へのアクセスも良好なことから、住宅需要が安定して見込めるエリアです。

一方で、全国的な傾向と同様に、滋賀県内でも空き家や築年数の経過した中古戸建の流通が今後ますます重要なテーマになっていきます。相続をきっかけに実家を売却するケースや、住み替えにともなう中古戸建の売却も増えています。築年数が経過した物件ほど、買主は「状態が不安」と感じやすく、だからこそ建物状況調査による「見える化」が、売却を後押しする効果を発揮します。

地域の中古住宅市場では、価格だけでなく「安心して買えるかどうか」が成約を左右します。調査済みといった付加価値は、湖東エリアのように堅実な実需層が中心の市場ほど、買主の背中を押す材料になりやすいといえるでしょう。

地域の不動産会社に相談するメリット

建物状況調査を売却に活かすには、制度の知識だけでなく、「自分の物件・このエリアではどう使うのが有利か」という地域に即した判断が欠かせません。ここで力になるのが、地元密着の不動産会社です。

東近江市・近江八幡市・彦根市の物件相場や買主層の傾向を熟知した不動産会社であれば、建物状況調査を受けるべきタイミング、費用負担の考え方、調査会社のあっせんまで、売却戦略全体の中で一貫してサポートできます。「調査を受けたほうがいいのか」という最初の一歩から、安心してご相談いただけます。

※建物状況調査を行うべきかを含め、東近江市の中古住宅をどのように売り出すか相談したい方は、「東近江市の不動産売却・無料査定」をご利用ください。

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弊社には“既存住宅状況調査技術者”が在籍しているため、建物状況調査の活用も含めた売却のご相談を無料で承っています。「うちの物件は調査を受けたほうがいい?」「いくらで売れる?」といった素朴な疑問だけでも構いません。まずはお気軽に無料査定・売却相談へお問い合わせください。

Q. 建物状況調査は必ず受けなければならないのですか?
A. いいえ、実施は義務ではありません。宅建業法で義務付けられているのは、不動産会社による「説明」と「あっせん」までで、調査を受けるかどうかは売主・買主の任意です。ただし、売却をスムーズに進めたい場合は、活用を前向きに検討する価値があります。

Q. 調査でかかる費用はどのくらいですか?
A. 一般的な戸建てで5万円〜10万円程度が相場です。オプション検査（給排水管路、床下・小屋裏進入など）を追加すると別途費用がかかります。複数の調査会社を比較するのがおすすめです。

Q. 調査にはどのくらい時間がかかりますか?
A. 物件の規模にもよりますが、1〜3時間程度が一般的です。事前の特別な掃除や家具の移動は基本的に不要で、建物に傷をつける検査も行いません。

Q. 調査で「問題なし」と出れば、欠陥がないと保証されますか?
A. いいえ。建物状況調査は目視・非破壊検査が中心で、調査できる範囲に限界があります。劣化事象の有無を客観的に把握するものであり、瑕疵がないことを保証するものではない点にご注意ください。

Q. 調査で不具合が見つかったら売れなくなりますか?
A. そんなことはありません。不具合をきちんと補修したうえで売り出せば、かえって物件への信頼が高まり、買い手が見つかりやすくなることもあります。見つかった内容と対応方針は、不動産会社と相談しながら決めるのが安心です。

Q. 居住中でも調査は受けられますか?
A. 受けられます。生活しながらの調査も可能で、家具の移動や事前準備は基本的に不要です。マンションの場合は共用部分の調査のため、管理組合・管理会社への事前連絡が必要です。

最後に、本記事の要点を整理します。

●建物状況調査（インスペクション）とは、既存住宅状況調査技術者（有資格の建築士）が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を目視・非破壊検査で調べる、宅建業法にもとづく検査です。

●2018年の宅建業法改正で、不動産会社には説明・あっせんの義務が課されました（実施そのものは任意）。

●費用相場は5〜10万円程度、所要時間は1〜3時間程度が目安です。

●売主にとっては、引き渡し後のトラブル回避・競合との差別化・価格交渉の安定といったメリットがあり、契約不適合責任のリスク軽減にもつながります。

●既存住宅売買瑕疵保険と組み合わせれば、買主の安心感と税制優遇への活用が見込め、売却をさらに後押しできます。

中古住宅、とりわけ築年数の経過した物件や空き家の売却では、「いかに買主に安心してもらえるか」が成約のカギを握ります。建物状況調査は、そのための有効な選択肢のひとつです。ご自身の物件で活用すべきかどうかは、物件の状態と地域の市場をよく知る不動産会社に相談するのが、もっとも確実な近道です。

建物状況調査の活用から売却価格の見立てまで、地域に精通したスタッフが無料でご相談を承ります。「まず話だけ聞いてみたい」という段階でも歓迎です。無料査定・売却相談はこちら、またはお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。