<<不動産査定から売却まで完全ガイド>>滋賀県東近江市・近江八幡市の不動産売買は株式会社ライトパス

空き家を所有している間、以下のコストが毎年かかり続けます。

●固定資産税・都市計画税（住宅用地の特例が適用されていても、ゼロにはならない）

●建物保険料（火災保険の継続が必要）

●管理・維持費（草刈り、清掃、通水など）

一見「そのままにしておけばいいや」と思いがちですが、空き家は人が住まなくなった途端に劣化が加速します。雨漏り、腐朽、害虫・害獣の侵入が進み、数年後には大規模修繕が必要な状態になるケースも珍しくありません。

2023年12月13日に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」により、「管理不全空家」という新しい区分が設けられました。

従来は、倒壊の危険がある「特定空家」に指定された場合のみ、固定資産税の住宅用地特例（通常6分の1に軽減される制度）が解除されていました。改正後は、特定空家になる恐れがある「管理不全空家」の段階でも、市区町村から勧告を受けると特例が解除されるようになりました。

住宅用地特例が解除されると、土地の固定資産税が最大6倍程度に跳ね上がるケースがあります。東近江市でも同法に基づく空家等対策を実施しており、他人事ではありません。

●「管理不全空家」…特定空家になる前段階の状態。2023年12月の改正で新設。

● 勧告を受けると住宅用地特例が解除 → 土地の固定資産税が大幅増加

● 東近江市の空家対策推進係（電話：0748-24-5669）が窓口

2024年4月1日から、相続により取得した不動産の登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記の申請をしなければ、10万円以下の過料の対象となります。過去の相続についても対象となるため、まだ名義変更が済んでいない方は早急に対応が必要です。名義変更ができていない状態では、原則として売却もできません。

詳しくは、下記の記事で解説していますので、併せてご覧ください。

空き家の売却方法は、物件の状態・立地・急ぎ度合い・予算によって最適な選択肢が変わります。主な4つの方法を整理します。

建物を解体せず、「古家付き土地」として市場に出す方法です。築年数が経っていても、買主がリフォームや建て替えを前提に購入するケースがあります。

メリット

・解体費用（一般的な木造一戸建てで150万円前後）が不要

・物件として価値が残っていれば、更地より高く売れる場合がある

デメリット

・買主の裾野が狭くなる（リフォーム前提の購入者に限られる）

・老朽化が著しい場合は売れにくい

東近江市での傾向：

農地に近い郊外エリアや、八日市・能登川・五箇荘など比較的交通利便性があるエリアでは、古家付きでも成約するケースがあります。

建物を解体して更地にしてから売却する方法です。

メリット

・買主が幅広くなる（新築建て替えを検討するファミリー層など）

・建物状態に起因するトラブルリスクが少ない

デメリット

・解体費用が先行してかかる（木造150万円〜、規模や立地により変動）

・更地にした翌年から、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる（最大6倍になる可能性）

重要

更地にするタイミングは慎重に判断を。固定資産税は1月1日時点の状況で課税されるため、年明け直後に解体することが税負担軽減の観点から有利です。また、解体前に必ず不動産会社の意見を聞くことが原則です。築古でも買い手がつく物件を先走って解体すると、不要な費用が発生します。

仲介（市場への売り出し）を挟まず、不動産会社が直接買い取る方法です。

メリット

・売却のスピードが速い（数日〜数週間で現金化できる場合がある）

・残置物（家財道具）の処分に対応してくれる会社も多い

・遠方にお住まいの方の相続物件処分に向いている

デメリット

・市場価格より2〜4割ほど低くなる傾向がある

こんな方に向いています

急いで現金化したい / 遠方にいて管理が難しい / 物件の状態が悪く仲介では売れにくいと感じている方

東近江市では、一般社団法人「東近江市住まい創生センター」が市から委託を受けて空き家バンクを運営しています。空き家を売りたい・貸したいという所有者が物件を登録し、移住・定住希望者とマッチングする仕組みです。

メリット

・移住、田舎暮らし志向の購入者にアプローチできる

・地元の宅建協会と連携して取引が進められる安心感がある

デメリット

・即座の売却は難しい場合がある（マッチングに時間がかかることがある）

・市場価格より低く設定されるケースも多い

空き家の査定には、大きく2種類の方法があります。

不動産会社が物件に訪問せず、登記情報・地図・周辺の取引事例などを元にオンラインや電話で行う査定。おおよその価格感をつかむのに便利で、複数社に依頼しやすいのが利点です。

また、AI査定も最近では流行ってきており、数分から1時間以内で査定結果が出るといったサービスもあります。ただ、不動産取引情報が豊富な都市部ではAI査定の情報も相場に近い正確なものになりますが、地方で情報が不足しているエリアだと相場と違う結果が出てくるケースもあります。

不動産会社にとっても、お客様にとっても、AI査定を活用すべきかどうかを見定める必要があるのが正直なところです。

担当者が実際に建物を確認し、内部の状態・設備・劣化状況などを見て行う査定で、より正確な査定額が出ます。最終的に売却を進める際は訪問査定が必須です。

一般的には、まず複数社に訪問査定を依頼し、対応力・説明の丁寧さも含めて信頼できるところで仲介をお願いするという流れです。仲介とは、一言で言うと“不動産売買のお手伝い”です。

お客様の売りたい土地・建物が売却できるよう、弊社のような不動産会社が買い手を探すということですね。訪問査定を数社にお願いするとそれなりに時間がかかりますが、相場とズレた金額で売り出すとスムーズな取引きができなくなるので、避けては通れません。

国土交通省「土地総合情報システム」のデータをもとに整理すると、東近江市の中古一戸建ての売却価格は間取り・築年数によって幅があります（以下は参考水準で、個別物件により大きく異なります）。

上記は東近江市周辺の取引事例をもとにした参考値であり、物件ごとの状態・立地・築年数により大きく変わります。実際の査定額は必ず専門家にご確認ください。

直近の傾向として、東近江市内の一戸建ては取引件数が変動しており、購入需要が落ちてきているエリアでは価格が下落傾向にあるとのデータもあります。空き家として長期間放置するよりも、早めに市場に出すほうが有利な状況といえます。

不動産の査定価格は、会社によって異なります。これは不動産会社毎に知識や経験の違いから、「どんな買い手に売れるか」「どのルートで売れるか」の見立てが異なるためです。1社だけに依頼すると、その査定価格が妥当なのかどうか判断する基準がなくなります。最低でも2〜3社への査定依頼をおすすめします。

まず法務局で登記簿謄本（全部事項証明書）を取得し、空き家の名義人を確認しましょう。相続した物件の場合、名義が亡くなった方のままになっているケースが多くあります。2024年4月から相続登記が義務化されているため、未了の場合は司法書士に依頼して名義変更（相続登記）を進めましょう。

共有名義に注意

兄弟など複数人で共同相続した場合、全員の同意がなければ売却できません。売却を決める前に、共有者全員の意向を確認してください。

複数の不動産会社に査定を依頼します。前述のとおり、まず机上査定で絞り込み、訪問査定で精度を上げていきましょう。不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さだけで選ばないことが鉄則です。実際の売却活動の中で値下げ交渉が入ることも多く、最初に高い査定額を提示して後から下げる手法（いわゆる「囲い込み」や「高値づかみ」）も存在します。担当者の説明力・地元での実績・対応の丁寧さも総合的に見て選定しましょう。

不動産会社を選んだら「媒介契約」を締結します。媒介契約には3種類あります。それぞれに特徴があるので、不動産スタッフと相談しながら決めていきましょう。

専属専任媒介

他社への依頼、自分で買主を探すことができない、不動産会社に全てを任せる契約です。不動産会社から見ても、全てを任せてくれるため売却活動に注力しやすい環境が生まれます。

レインズの登録義務：5営業日以内／報告義務：1週間に1回以上

専任媒介

他社への依頼は不可ですが、自分で買主を見つけるのが可能な契約です。3種類の中では一番よく選べられる契約となります。

レインズの登録義務：7営業日以内／報告義務：2週間に1回以上

一般媒介

他社への依頼や自分で買主を見つけることも可能な契約です。売主様にとっては自由度が高く、複数の不動産会社へ同時に依頼することができます。一方で、不動産会社にとっては他社との競合が発生する契約形態となります。良物件であれば、各社が力を入れることになるので、比較的早い売却が期待できます。

レインズの登録義務：義務なし／報告義務：義務なし

媒介契約後、不動産会社がレインズへの登録や各種広告（チラシ・Webサイト掲載等）を行い、買主候補を探します。空き家の場合、内覧前に最低限の清掃・片付けができているとスムーズです。残置物（家財道具）が多い場合は、早めに処分の方針を決めておきましょう。一般的な空き家の売却活動期間は、3〜6ヶ月以上かかるケースも珍しくありません。スケジュールに余裕を持った計画が大切です。

買主候補が見つかると「購入申込書」が入ります。提示された条件を確認し、価格交渉が入る場合は不動産会社と相談のうえ対応します。

条件が合意に達したら、売買契約を締結します。契約時には手付金（売買価格の5〜10%程度）を受け取ります。契約以降、売主の都合で契約を解除する場合は、受け取った手付金を2倍にして買主に返還（手付倍返し）しなければなりません。また、買主が解除する場合は手付金が没収されます。いずれにせよ、双方にとって大きな影響があるため、十分な確認のうえで署名・捺印を行いましょう。

残代金の授受、鍵の引き渡し、抵当権抹消・所有権移転の登記手続きが行われます。通常は司法書士が立会いのもとで進めます。

不動産会社に支払う報酬（成功報酬）で、法律で上限が定められています。

一般的な計算式（売買価格400万円超の場合）

仲介手数料の上限 ＝ 売買価格 × 3% + 6万円（税別）

例：1,000万円で売れた場合 → 1,000万円 × 3% + 6万円 = 36万円（税別）

800万円未満の空き家に関する特例

空き家など低廉な物件については、仲介手数料の上限が「30万円（税別）」と定められています（2018年の法改正）。東近江市の空き家バンク掲載物件のような低価格帯の物件には、この特例が適用される場合がありますので覚えておきましょう。

空き家売却にかかる諸費用は、概ね売却価格の4〜6%程度とされています。事前に資金計画を立てておきましょう。

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費※1 − 譲渡費用※2

税率は“所有期間（売却する年の1月1日時点）”によって変わります。

所有期間が5年以下（短期）

所得税：30%

住民税：9%

合計税率：39%

5年超（長期）

所得税：15%

住民税：5%

合計税率：20%

※1：取得費とは、原則として被相続人が購入した当時の価格になります。古い物件では購入当時の書類がなく取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費の制度が使えます（この場合、課税対象が大きくなるため注意）。

※2：譲渡費用とは売却するために直接かかった費用が該当します。具体的には以下のものです。

・仲介手数料

・売買契約書の印紙税

・建物の解体費用（更地にして売った場合）

・測量費用

・売却のために行ったリフォーム費用（一部）

相続または遺贈により取得した空き家について、一定の要件を満たして売却した場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋およびその敷地等を取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額の上限は2,000万円です。

内容： 築40年超の空き家について、建物を解体・更地にする工事費用の一部を補助します。

令和7年度の受付はすでに終了しています。令和8年度の制度内容・受付期間については、東近江市の公式ホームページ（住宅課）でご確認ください。例年、申請受付期間が短く、定員（予算枠）に達した時点で終了するため、早めの情報収集が重要です。

東近江市空家等解体費補助金の概要ページはこちら

育て世帯または市外からの移住世帯が、10年以上居住する意思をもって購入・賃借した空き家を改修する場合に補助します。

この補助金は空き家を売る側ではなく、買い手側（購入者）が活用できる制度です。買主候補に「補助金が使える物件」として紹介することで、購買意欲を高める効果が期待できます。

東近江市空家等改修費補助金の概要ページはこちら

東近江市から空き家バンク運営を委託されている「一般社団法人 東近江市住まい創生センター」では、空き家の相談に幅広く対応しています。「どう処分すればいいかわからない」という段階からでも相談できる無料の総合相談窓口です。

空き家の売却では、一般の不動産売却とは異なる注意点がいくつかあります。事前に確認しておきましょう。

前述のとおり、売却できるのは登記簿上の名義人のみです。相続登記が未了の場合は、2024年義務化の観点からも早急な対応を。

不動産が複数の相続人の「共有名義」になっている場合、全員の同意なしに売却はできません。遠方に住む兄弟・姉妹がいる場合、早めに意向を確認しておくことが重要です。

更地にすることで住宅用地の固定資産税特例（6分の1軽減）が解除され、翌年から大幅に税額が上がります。「1月1日時点の状況で課税される」ため、年明けすぐ（1月2日以降）に解体工事を着工するのが税負担軽減の観点から有利です。更地売却を検討する場合は、不動産会社と解体のタイミングを相談しながら進めましょう。

空き家の売却でよくトラブルになるのが、室内に残った家財道具の処理です。残置物があると査定に影響することもあります。まだ使えるものはリサイクルショップへの引き渡し、不用品は粗大ゴミや専門業者への処分依頼を計画的に進めておきましょう。

住宅ローンの完済後に抵当権が残ったままになっている物件があります。抵当権が設定されたままでは売却できないため、登記簿を確認して未抹消の場合は司法書士に依頼して抹消手続きを行いましょう。

「古くて売れないだろう」と自己判断して先に解体してしまうケースがありますが、これは危険です。築年数が経った建物でも、現況のまま買い手がつくケースは十分あります。解体費用（150万円前後〜）を無駄にしないためにも、必ず事前に不動産会社の見解を確認してから解体の判断をしてください。

空き家の処分は「売却」だけが選択肢ではありません。状況によっては賃貸や別の活用も考えられます。

どの方向性が最善かは、物件の状態・立地・相続関係・税務上の条件など複合的な要素によって決まります。「何が正解かわからない」という場合こそ、早めに地元の不動産会社や専門家に相談することが、最終的に最もよい結果につながります。

本記事の内容をポイントで整理すると、

● 東近江市の空き家数は約3,420戸。全国的な問題と同様、地域でも深刻化している。

● 2023年12月の空家法改正で「管理不全空家」が新設。放置すると固定資産税が大幅増加するリスクがある。

● 空き家の売却方法は「現況売却・更地売却・買取・空き家バンク」の4つ。状況に応じた選択が重要。

● 相続空き家の3,000万円特別控除は2024年改正で使いやすくなった。相続人3人以上は2,000万円に注意。

● 東近江市独自の解体補助金（最大50万円）・改修補助金（最大40万円）も活用を検討する。

● まず複数社への査定依頼と、名義・登記の確認から始めること。

● 「どうすればいいかわからない」という段階でも、早めに相談することで選択肢が広がる。

空き家は時間が経つほど資産価値が下がり、管理コストと法的リスクが積み上がっていきます。今すぐ売るかどうかわからない段階でも、まずは査定だけ受けてみることをおすすめします。不動産査定は無料です。最終的に売買の契約が行われるまで費用は発生いたしませんので、まずは気軽にご相談ください。