<<土地探しで後悔しない3つの方法とポイント>>滋賀県東近江市・近江八幡市の不動産売買は株式会社ライトパス

土地探しの方法の中で、最もオーソドックスなのが「不動産会社に相談する」方法です。滋賀県内には地元に根ざした中小の不動産会社から、大手のチェーン展開をしている企業まで数多く存在します。では、なぜ不動産会社に相談することが有効なのか、そして注意すべき点はどこにあるのかを整理してみましょう。

不動産会社の最大の強みは、最新の物件情報を持っていることです。土地情報は不動産業者専用のレインズ（不動産流通標準情報システム）を通じて共有されています。一般の方がインターネット検索だけではたどり着けない情報も、不動産会社を通すことで知ることができます。

また、プロは単に「売り物件を紹介する」だけではありません。

●その土地にどんな建物が建てられるのか

●近隣の環境や将来の開発計画

●価格交渉の余地があるかどうか

といった、購入判断に直結するポイントを一緒に考えてくれるのも大きなメリットです。特に滋賀の場合、「駅近の利便性を重視するか」「自然豊かな環境を優先するか」で選ぶエリアは大きく変わります。こうした地域事情に詳しい不動産会社に相談することで、効率よく候補地を絞り込むことができるでしょう。

一方で、不動産会社に相談する際には注意点もあります。それは「営業トークに流されてしまうリスク」です。不動産会社もビジネスですので、自社の仲介物件や販売物件を優先的に紹介するケースは少なくありません。その結果、「本当に自分に合っている土地かどうか」を冷静に判断しづらくなることもあります。こうしたリスクを避けるためには、

●複数の不動産会社に相談して比較する

●事前に相場感を調べておく

●契約を急かされても即決しない

といった心構えを持つことが大切です。

インターネット検索で「滋賀　土地」や「東近江　売地」などと調べると、必ず目に入ってくるのが「不動産ポータルサイト」です。代表的なものにはSUUMO（スーモ）、アットホーム、ホームズなどがあり、滋賀県内の土地情報も数多く掲載されています。土地探しを始めるときに、まずはこれらのサイトを見てみるのは非常に有効です。なぜなら、相場感をつかむのに最も適しているからです。

ポータルサイトでは、希望のエリアや価格帯を指定して検索ができます。たとえば「近江八幡市」「1,000万円以内」「50坪以上」といった条件で絞り込めば、実際にどのくらいの価格でどのくらいの広さの土地が出ているのかが一目で分かります。

土地探し初心者にとって、まずはこの「全体像を知る」ことが重要です。相場を知っていれば、不動産会社から紹介された土地の価格が割高かどうか判断しやすくなりますし、資金計画を立てる上でも役立ちます。

ただし、ポータルサイトを使うときに注意したいのは「条件設定の仕方」です。あまりに条件を絞りすぎると候補がほとんど出てこない一方で、条件を広げすぎると数百件以上の情報が表示されてしまい、逆に探しにくくなります。コツとしては、

●エリアは「市区町村」単位で広めに設定する

●価格は「理想の予算＋300万円」まで広げて検索する

●広さや駅距離は「最低限これだけは欲しい」というラインに絞る

といった具合に「少し余裕を持たせて設定する」ことです。例えば「徒歩15分以内」と条件を入れると、駅から徒歩16分の物件は除外されてしまいます。これでは、実際には車社会が中心の滋賀ではもったいない探し方になります。また、調べた時は予算オーバーでも、実際の交渉では理想の金額に近づくケースもあります。検索条件を少し広げておくことで、意外なお宝物件に出会えることもあるのです。

ここまで見てきた「不動産会社への相談」と「ポータルサイトの活用」は、多くの人がイメージできる土地探しの方法です。ところが、最近じわじわと注目されているのが「セルフィン」というツール。まだ知名度はそれほど高くありませんが、新着物件をいち早く入手できるという点で非常に有効です。

土地探しをしている人にとって最大の課題は「良い土地が出たらすぐに売れてしまう」というスピード感です。滋賀県でも、人気のエリアでは売り出しから数日で申込みが入るケースが珍しくありません。そのため、「いかに早く情報を手に入れるか」が、土地探し成功のカギになります。セルフィンは、まさにこの点で強みを発揮するサービスなのです。

「セルフィン（SelFin）」とは、不動産会社が不動産ポータルサイトに登録した新着物件情報を、いち早く受け取れる仕組みのことです。まだ一般の人にはあまり知られていませんが、ポータルサイトに登録された新着物件を、24時間以内にメールで知らせてくれます。土地探しをしている人にとっては、これ以上ない非常に強力な味方となります。通常、物件情報は

①売主と不動産会社Aとの媒介契約

②不動産会社Aがレインズやポータルサイトに登録作業

③ポータルサイトに反映（ここで初めて市場に物件がでてくる）

④あなたが相談している不動産スタッフが新着情報を取得

⑤あなたに新着物件のお知らせ

という流れになります。しかし、登録される時間はバラバラで、あなたが相談している不動産会社のスタッフの忙しさによっては、毎日チェックが難しいケースもあるため、新着情報の取得にタイムラグが生じます。さらに、相談している不動産会社から物件情報のお知らせがくるまでもタイムラグがあります。

それならば、土地の購入を検討している人が直接情報を取得できるようにしよう、というのを実現したのがセルフィンです。最初に希望条件を入力するため、送られてくるのは希望条件に合うものばかり。過去2週間分の新着情報も届き、物件は同時にAI査定されているものなので、信用できる物件かどうかもすぐに分かります。

土地探し専用のセルフィン登録はこちら↓

セルフィンは日本のポータルサイトをほぼ網羅しているため、毎日探し続けるという大変な作業から解放されます。まさに、土地を探されている方にとっては夢のようなツールです。ちなみに、セルフィンを活用すると相談している不動産会社よりも早く物件情報を入手できることが多いで、あなたが受け取った物件情報でとくに気になる物件があれば、すぐに担当者へ連絡し、交渉・購入の段取りを進めてもらってください。

ここまで、「不動産会社に相談する」「ポータルサイトを活用する」「セルフィンに登録する」という3つの土地探しの方法を紹介しました。それぞれにメリット・注意点があり、どれが正解というのはありませんが、あえて正解を挙げるのであれば、全部やるというのが正解だと思います。

自分で情報収集する時間が限られている人にとっては、不動産会社への相談が最も効率的です。プロに希望条件を伝えておけば、担当者が物件を探してくれるため、労力が最小限で済みます。特に「初めて土地探しをするので右も左も分からない」という方にはおすすめの方法です。

また、不動産会社しか登録・閲覧できない不動産情報ネットワークであるレインズというものがありますが、レインズの情報は一般の方は閲覧できません。中には、レインズには登録されているけど一般の不動産ポータルサイトには情報が公開されない物件もあるため、土地探しでまずやることは「不動産会社に希望条件を伝えておく」ことです。

では、実際に土地探しを始めるとき、どのようなステップで行動すると良いのでしょうか。ここではシンプルに5つの流れに整理してみます。

①予算のイメージを固める

総額でどのくらいなら無理なく返済できるのかを考えます。一般的に世帯年収の6〜7倍が総予算になります。住宅ローンの事前シミュレーションはWEBで簡単に行えるので、時間に余裕があれば試してみましょう。

②不動産会社に相談してみる

地元の不動産会社を訪ね、希望条件を伝えてみましょう。まだ具体的な条件が固まっていなくても大丈夫です。会話を通して、自分の希望が明確になっていきます。

③ポータルサイトで市場全体を把握する

実際に売り出されている土地をチェックし、相場や物件数の感覚をつかみます。「このエリアならこのくらいの価格が多い」と分かれば、不動産会社との相談もスムーズになります。

④セルフィンに登録して新着情報をキャッチ

特に狙っているエリアがある場合、セルフィンに登録しておくことで「出てきたばかりの物件情報」を逃さずチェックできます。

⑤現地を見に行く

最終的には「実際に見て判断」することが大切です。日当たり、周辺環境、道の広さ、騒音などはネットでは分かりにくい要素です。気になる土地があれば必ず現地に足を運びましょう。

土地探しを進めるうえで最も重要なのが「資金計画」です。なので、少しだけ資金計画のことをお伝えします。土地と建物は切り離して考えるのではなく、「土地＋建物の総額」で考えることが基本です。たとえば総予算が3,500万円の場合、土地に2,000万円かけてしまうと、残りの1,500万円で建物を建てなければなりません。これでは間違いなく希望通りの家が建ちません。

つまり、土地探しと同時に住宅会社へも相談にいき、自分たちの希望の家を建てるには、どれぐらいの広さでどれぐらいの価格以下の土地を探さないといけないのかを把握することが最も重要です。

先ほどお伝えた通り、一般的には世帯年収の6〜7倍ぐらいが総予算になります。世帯年収が600万であれば、3600〜4000万円が総予算になり、毎月の返済金額は95,000〜106,000円ぐらいです。逆に、毎月の返済可能額から逆算して総額の予算を見積もることもできます。住宅ローンの返済はWEBで簡単に行うことができるので、まずは予算を把握するために試してみてください。

ここまで、不動産会社に相談する方法、ポータルサイトを活用する方法、そしてセルフィンを利用する方法をご紹介してきました。最後に改めて、土地探しを成功させるためのポイントを整理しておきましょう。

1. 情報の「鮮度」と「信頼性」を意識する

土地探しでは「情報の新しさ」が命です。人気のエリアでは、売り出しから数日で買い手が決まることも珍しくありません。だからこそ、セルフィンなどを使って新着物件情報を素早く入手する仕組みを整えておくことが重要です。同時に、情報の「信頼性」も欠かせません。ポータルサイトには古い情報が残っていることもあるため、必ず不動産会社に確認を取るようにしましょう。

2. 複数の手段を組み合わせる

どの方法にもメリットと弱点があります。

●不動産会社はプロの知識が頼りになるが、営業色が強い場合もある

●ポータルサイトは相場感をつかむのに最適だが、情報鮮度に課題がある

●セルフィンは新着情報に強いが、対応している不動産会社に限られる

だからこそ、1つの方法に頼りすぎず、全ての手段を組み合わせることが、最終的に後悔しない土地探しにつながります。

3. 資金計画とセットで考える

土地探しに夢中になると忘れがちなのが「お金のバランス」です。「土地は理想的だけど、建物の予算が足りない…」という事態はよくあります。これを避けるためには、最初から 「土地＋建物の総額で考える」 ことが大切です。土地の探し方と資金計画は切り離せない関係です。どちらか一方だけを進めても上手くいかないので、両輪で考える習慣を身につけましょう。

4. 現地に足を運ぶ

ネットや資料で分かる情報には限界があります。土地の周辺道路が狭すぎないか、近隣に騒音源はないか、日当たりはどうか…。これらは現地を見なければ判断できません。「いいかも」と思った土地があれば、できるだけ早く現地を見に行くことを習慣化してください。

土地探しは、多くの人にとって一生に一度の大きなイベントです。その分、不安も大きく、「何から始めればいいか分からない」と立ち止まってしまう方も少なくありません。でも今回紹介したように、探し方の方法を整理してみると、実際にはシンプルなステップで動き出せることが分かります。

●まずは不動産会社に相談してみる

●並行してポータルサイトで相場を確認する

●さらにセルフィンで新着物件を押さえる

この3つを意識するだけで、土地探しのスピードと精度は格段に上がります。

「良い土地に出会えるかどうか」は運任せのように思われがちですが、実際には行動の仕方次第でチャンスを広げられるものです。この記事を読んでくださったあなたが、最初の一歩を踏み出し、将来の暮らしにぴったりの土地と出会えることを願っています。土地探しは「方法を知ること」から始まります。そして、今日がそのスタートラインになるはずです。