<<倉庫・工場｜物件一覧と購入前の注意点>>滋賀県東近江市・近江八幡市の不動産売買は株式会社ライトパス

倉庫や工場の購入は、住宅の購入とは別物です。価格や広さが希望どおりでも、法規制の確認を一つ飛ばしただけで「買ったのに、その用途では使えない」という事態が起こります。

このページでは、滋賀県東近江市で不動産売買を手がける当社が、事業用物件の現地調査で実際に確認している要点を、法規制・建物・立地・お金の4つに整理しました。下記には物件一覧ページをご紹介していますが、物件をご覧いただく前の予備知識として併せてご覧いただければ幸いです。

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価格水準は全国の約4割、ただし上昇局面にある

国土交通省の地価公示（2026年）によると、滋賀県の工業地の平均価格は3万3,983円/㎡（坪約11万2,000円）で、前年比+6.77%。全国の工業地平均が8万4,973円/㎡（坪約28万1,000円）ですから、滋賀県は全国平均の約4割の水準です。一方で上昇率は全国平均の+4.86%を上回っています。「割安だが、割安のまま据え置かれてはいない」というのが現在の滋賀県の姿です。なお、土地価格はエリアによって倍以上差が出るケースもあるためご注意ください。

流通量が極端に少ない

売り倉庫・売り工場は、そもそも市場に出る数が住宅とは桁違いに少なく、県全体でも常時数件程度しか公開されていないのが実情です。事業用物件は「同業者や取引先の間で話がつき、公開される前に決まる」ケースが多く、公開情報だけを追っていると希望条件に合う物件に出会えません。エリアと必要スペックを先に不動産会社へ伝えておくことが、事業用物件探しでは最も効率的な方法になります。

弊社でも事業用地を探すことが可能ですので、エリアや広さなどある程度希望条件が決まっている場合はぜひ一度ご相談ください。

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関西・中京・北陸のクロスポイントという立地

滋賀県は関西・中京・北陸の3経済圏の結節点にあり、国際港湾・国際空港が100km圏内に複数あります。東近江市も京阪神・中京圏のいずれからも100km圏内で、名神高速道路・国道8号・国道307号・国道421号（八風街道）が主要軸を構成しています。配送先が関西と中京の両方にまたがる事業では、この立地そのものが物件価値になります。

倉庫・工場の購入で最も重いリスクがここです。建物が現に建っていても、あなたの用途で使えるとは限りません。

倉庫・工場に適した用途地域は実質3つ

用途地域は13種類に区分され、建築できる用途が建築基準法第48条で定められています。

住居系・商業系の地域では、将来の増改築で制限に引っかかるケースがあります。今の規模で足りていても、拡張余地は必ず確認してください。

市街化調整区域の物件は特に慎重に

市街化調整区域は市街化を抑制する区域で、原則として建物を建てられません。既存の倉庫・工場が建っている場合は、過去に開発許可を得ているはずですが、確認すべきは次の3点です。

●開発許可を適法に取得しているか（許可書の有無）

●許可の内容に業種・用途の限定が付いていないか

●建替え・増築が将来認められる見込みがあるか

許可なく建てられた倉庫・工場では営業できません。また金融機関の評価も出にくく、融資と将来の売却の双方で不利になります。

営業倉庫を営むなら「倉庫業の登録」が必要

他社の荷物を有償で預かる「倉庫業を営む倉庫（営業倉庫）」を計画している場合、倉庫業法上の登録が必要で、施設の構造・設備に細かな基準があります。市街化調整区域では原則として営業倉庫の登録ができません。自社荷物の保管（自家用倉庫）とは要件が全く異なるため、購入前に用途を確定させてください。

非線引き区域と農地のケース

用途地域の定めがない非線引き区域は、原則3,000㎡未満の開発行為に許可が不要で、市街化区域（原則1,000㎡未満は許可不要）より規制が緩やかです。ただし個別法令の制限は残ります。また、湖東平野に広がる農地は農業振興地域に含まれることが多く、農地転用の許可が下りない土地も少なくありません。「安い土地に自分で建てる」という選択肢を検討する場合は、まず農地の区分確認が出発点です。

検査済証の有無が融資と出口を左右する

検査済証は、建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。これがない建物は金融機関が難色を示すことが多く、売却時にも買い手が限られます。増築部分が未申請というケースも珍しくありません。検査済証・確認済証・確認申請図面の3点は必ず提示を求めてください。

旧耐震基準と既存不適格

1981年（昭和56年）5月末以前の建築確認による建物は旧耐震基準です。従業員が常時働く施設として、耐震診断や補強の必要性を検討する必要があります。また、建築時は適法でも法改正で現行基準に合わなくなった建物は「既存不適格建築物」となります。そのまま使う分には問題ありませんが、大規模な増改築の際に建物全体を現行基準に適合させる工事が必要になり、想定外の費用が発生します。

アスベストの確認は費用に直結する

古い倉庫・工場では、屋根材・外壁材・断熱材・配管の保温材などにアスベストが使用されている可能性があります。含有していると改修・解体時に飛散防止措置が必要で、工事費が大幅に上がります。事前調査の結果があるかを確認し、なければ改修・解体費の上振れリスクを価格交渉に織り込む判断が必要です。

用途変更の建築確認

倉庫を店舗・事務所・工場などに転用する場合、特殊建築物への用途変更で床面積200㎡を超えるときは建築確認が必要になります。手続きの過程で現行の防火・避難規定への適合を求められることがあり、これも費用要因です。

図面と写真では分からない部分です。可能なら、想定する設備業者や施工会社と一緒に内覧してください。

建物スペック

・床荷重（t/㎡）— 重量物の保管やフォークリフト走行に耐えるか

・天井の有効高・梁下高さ — ラック段数と直結

・柱スパン — 保管効率と車両の切り返しに影響

・シャッター寸法とトラックバース、車両の切り返しスペース

・受電容量とキュービクル、動力設備の残存能力

・既設クレーンの有無・定格荷重・法定検査の履歴

土地・インフラ・災害

・前面道路の幅員と交差点形状（10t車・大型トレーラーの進入可否）

・上下水道、排水の放流先と放流量の許容範囲

・工場跡地の土壌汚染リスク（有害物質使用特定施設の履歴確認）

・ハザードマップ上の浸水想定区域（東近江市は愛知川・宇曽川の流域）

在庫や生産設備の被災は事業停止に直結します。水害リスクは住宅以上に重く見るべき項目です。

建物には消費税がかかる

住宅購入との最大の違いです。土地は非課税ですが、建物は消費税の課税対象になります。売主が課税事業者（法人や課税事業者である個人）の場合、建物価格に10%が加算されます。事業用建物の譲渡は、個人が売主でも事業に付随する譲渡として課税対象となる場合があります。総額の資金計画に大きく響くため、売買金額の土地・建物按分と消費税の取扱いを契約前に必ず確認してください。

このほか、仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・印紙税・司法書士報酬などで、おおむね物件価格の6〜9%程度の諸費用を見込んでおくと安心です。

法定耐用年数が融資期間を決める

金融機関は建物の法定耐用年数から融資期間を判断します。工場・倉庫用建物の法定耐用年数は次のとおりです。

軽量鉄骨の倉庫は法定耐用年数が短く、築年数が進んだ物件では融資期間が10年を切ることもあります。月々の返済額が跳ね上がるため、価格だけでなく「いくらの期間で借りられるか」を並行して確認してください。骨格材の肉厚は建築時の図面で確認します。

使える優遇制度も確認する

滋賀県には産業立地戦略推進助成金など、設備投資を支援する制度があります。ただし県の他の支援制度と併用できないものがあるため、適用可否と併用制限は事前確認が必須です。なお、工場の新設を目的として1,000㎡以上の土地を取得（借地を含む）する場合、滋賀県の産業立地手続き（環境配慮に関する事前協議）の対象になります。東近江市では商工観光部企業支援課が窓口です。

「この物件、うちの事業で使えますか？」からご相談ください

用途地域・開発許可・接道・受電容量の確認は、契約前に済ませておくべき事項です。ライトパスでは東近江市・近江八幡市・彦根市エリアの事業用物件について、法規制の調査から現地確認までお手伝いしています。ご検討中の物件が他社さんの物件でも構いません。まずはお気軽にお問い合わせください。

事業の継続年数

購入向け：10年以上その拠点で続ける

賃貸向け：数年単位で見直す可能性がある

設備・改造

購入向け：大型設備の据付や大幅改造をする

賃貸向け：現状のまま使える

資金

購入向け：自己資金・融資枠に余裕がある

賃貸向け：初期投資を抑えたい

資産生

購入向け：資産として保有し担保にも使う

賃貸向け：資産を持たず身軽に動きたい

撤退時

購入向け；売却・賃貸に出す出口戦略が描ける

賃貸向け：解約で速やかに撤退したい

流通量の少ない滋賀県では、条件に合う売り物件が出たときに動けるよう、購入か賃貸かの方針を先に固めておくことが機会損失を防ぎます。

内覧の段階で、次の資料を依頼してください。「揃わない項目＝高リスク」として注意しましょう。

●登記事項証明書（土地・建物）、地積測量図、建物図面

●建築確認済証・検査済証

●確認申請図面（意匠・構造）、竣工図

●開発許可書（市街化調整区域の場合）

●増改築・修繕の履歴と図面

●受電容量・電気設備の仕様書、キュービクル点検記録

●クレーンなどの法定検査記録

●アスベスト事前調査の報告書

●土壌汚染調査の記録、過去の使用業種・取扱物質の履歴

●固定資産税の課税明細、境界確認の状況

Q. 個人事業主でも購入できますか。
可能です。ただし融資は事業性の審査になるため、事業計画と決算内容が重視されます。住宅ローンは使えません。

Q. 市街化調整区域の倉庫は購入して大丈夫ですか。
一律に避ける必要はありませんが、開発許可の内容と用途の限定、建替えの可否を確認できてからの判断になります。確認できない場合は見送りをおすすめします。

Q. 検査済証がない物件は候補から外すべきですか。
融資と将来の売却で不利になるのは事実です。ただし台帳記載事項証明書などで適法性を補える場合もあります。価格に反映させたうえで検討するのが現実的な対応です。

Q. 相続した工場を売却したいのですが。
事業用不動産は評価と買主層が住宅と異なるため、専門的な査定が必要です。当社では事業用物件の査定にも対応しています。

滋賀県の売り倉庫・売り工場は、価格面ではまだ全国平均の4割水準にありますが、流通量が少なく、また法規制と建物の適法性という住宅にはないハードルがあります。判断の順序は次のとおりです。

用途地域と開発許可 — その用途で使えるか

検査済証と建物の適法性 — 融資と出口が確保できるか

スペックと立地 — 実務が回るか

消費税を含む総額と融資期間 — 資金計画が成立するか

この4点が確認できていれば、事業用物件の購入で大きく外すことはありません。

東近江市・近江八幡市・彦根市など滋賀県の事業用物件は、ライトパスへ

売り倉庫・売り工場は公開前に決まることも多く、条件を事前に伺っておくことが重要です。「◯◯町周辺で土地300坪以上、10t車が入れる接道」といった条件だけでも構いません。ご希望を伺ったうえで、非公開の情報も含めてお探しします。倉庫・工場の売却をお考えの方のご相談も承りますまずは、気軽にご相談ください。