東近江市で不動産の売却ならお任せください

「親が残した家をどうすればいいのかわからない」

「土地だけを売ることはできるのか」

不動産の売却を検討されている方から、こうしたご相談をよくお受けします。不動産の売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。相場がわからない、手続きが複雑そう、費用がいくらかかるかも見当がつかない…。そうした不安を抱えたまま、どこへ相談すればいいかわからず時間だけが過ぎてしまうケースも少なくありません。

このページでは、東近江市（八日市・能登川・五個荘エリアなど）を中心に不動産売買をサポートしている株式会社ライトパスが、売却の基礎知識から地域特有の市場動向まで、できる限り具体的にお伝えします。「まずは情報収集だけ」という段階でも構いません。ぜひ最後までお読みください。

こんなお悩みはありませんか？

はじめに、実際に多く寄せられるご相談の内容をご紹介します。ひとつでも当てはまるものがあれば、このページがきっとお役に立てると思います。

● 不動産売却にかかる費用はどれぐらい？

● 相続した実家や空き家をどうするか迷っている

● 土地だけでも売れるのか知りたい

● まずはいくらで売れそうか、査定だけ受けてみたい

● 古い家付きの土地をそのまま売ることはできるのか知りたい

● 売却に必要な書類や費用がよくわからない

一つひとつ、この記事の中で順を追って解説していきますが、まずご安心いただきたいのが費用に関しては最後の売買契約が成立する瞬間まで基本的に支払うものはない（しかも、買主から支払われる不動産売却金額の中から手数料が支払われるためまとまったお金の準備は不要）ということです。特別に、売却するための写真・動画撮影や広告を打つ、リフォームをするといったことがない限り、支払いは発生しませんのでご安心ください。それでは、順を追ってご説明いたします。

東近江市の不動産売却で、まず確認したい3つのこと

売却を検討し始めた段階で、多くの方が「自分の物件は売れるのだろうか」「どこから手をつければいいのか」という疑問を持ちます。まずは以下の3点を整理しておくと、その後の判断がスムーズになります。

1. 売却できるかどうかは"物件の状態"だけで決まりません

「こんな古い家、売れるわけがない」と最初から諦めてしまう方が一定数いらっしゃいますが、実際には築年数だけで売れないとは言い切れません。

不動産の価値を左右するのは、築年数のほかに立地・土地面積・接道状況・周辺の需要など多くの要素があります。東近江市内でも、国道沿いや近江鉄道の各駅周辺など利便性の高いエリアでは、古い建物が付いていても「土地として購入したい」というニーズが存在するため、建物を残したまま「古家付き土地」として売り出す方法もあります。解体費用を売主が負担せずに済むため、条件によっては買主が解体を前提で購入するケースもあります。相続した物件であっても、登記さえ適切に整理されていれば売却は十分に可能です。

まずは「売れるかどうか」を自分で判断する前に、地域の実情を知る不動産会社に相談することが先決です。

2. 査定価格と成約価格は同じではありません

不動産売却を検討し始めると、まず「査定」という言葉が出てきます。ここで注意しておきたいのが、査定価格・売出価格・成約価格の三者は、それぞれ異なるものだということです。

査定価格は、不動産会社が「この物件はおおよそこのくらいの価格で売れる見込みがある」と算出した参考値です。成約を保証するものではありません。

売出価格は、実際に市場に出す際の価格です。査定価格をもとに、売主と不動産会社が相談して決定します。相場より高めに設定することも低めに設定することも可能ですが、適正水準から大きく外れると長期間売れ残るリスクがあります。

成約価格は、実際に買主と合意して取引が成立した価格です。交渉の過程で売出価格から値引きが入ることも珍しくなく、最終的な取引価格はここで確定します。

この三者の違いを理解せずに進めると、「査定では高い金額を言われたのに、なかなか売れない」「最終的に思ったより安くなった」という事態につながります。

また、一括査定サイトについても一点ご注意ください。 インターネット上の一括査定サービスは複数社から同時に査定を受けられる便利なツールですが、各社が「媒介契約を取りたい」という動機から、査定価格を実態より高く提示するケースがあることが業界内でも指摘されています。高い査定額に引き寄せられて契約したものの、その後「やはり市場に合わない」として値下げを繰り返し、結果的に時間と機会を失う…。これが一括査定の落とし穴のひとつです。

大切なのは、「なぜその価格なのか？相場との比較は？」という問いに対して説明できる不動産会社を選ぶことです。根拠のある査定をしてくれる会社かどうかを、相談の段階で見極めることをお勧めします。

3. 早く売りたいのか、高く売りたいのかで方針が変わります

売却の目的・優先順位によって、取るべき手段が変わります。

高く売りたいケース　

時間に余裕があり、できる限り高く売りたい場合は、不動産会社が買主を探す「仲介※」が基本です。市場に広く物件を公開し、一般の購入希望者に売ります。全国でも戸建て・土地の仲介取引は一般的であり、条件次第では想定以上の価格がつくこともあります。

※仲介とは：不動産会社に買手を探してもらうこと

早く売りたいケース

早期に現金化したい、内覧に対応するのが難しい、瑕疵（かし）のある物件で仲介が難しいといった場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」が選択肢になります。仲介より成約価格は低くなる傾向がありますが、スピードと確実性が高い点がメリットです。

「そのまま売る」か「整理してから売る」か

建物内の残置物（家財・荷物）や、境界確認・測量が未実施の土地は、そのままの状態で売り出すことも、整理・測量を済ませてから売り出すことも可能です。整理費用をかけることで売出価格が上がる場合もありますが、必ずしも費用対効果が高いわけではありません。地域の実情に詳しい担当者と相談しながら判断することが重要です。

東近江市の不動産売却市場｜2025年の相場と地価動向

売却の検討を進めるうえで、「今の相場はどうなのか」を知っておくことは欠かせません。とは言え、立地や条件などで価格は大きく変わるため、一旦ここはスルーしてもらっても大丈夫です。もしご興味がございましたら、東近江市の相場だけ簡潔にめとめておきますのでご覧ください。

公示地価の最新データ（令和7年）

国土交通省が2025年（令和7年）3月に公表した地価公示によると、東近江市の公示地価平均は40,082円/㎡（前年比+0.3%） です。下落が続いた時期もありましたが、直近では小幅ながらプラスに転じています。

注目すべきは、滋賀県全体でも2025年に住宅地の地価がプラス基調に転じたという点です。県内では草津市・守山市・栗東市など南部エリアが高い上昇率を示していますが、東近江市でも横ばいからゆるやかな回復傾向が見られます。

※公示地価データは国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）にて最新値をご確認ください。本記事は2025年3月公表データを参照しています。

一戸建て・土地の売却価格相場

市場に出回っている物件情報をもとにした参考相場は以下の通りです（各サイトの集計値のため、実際の成約価格は異なります）。

東近江市は滋賀県全体の平均より価格帯が低めですが、その分「手が届く価格帯」として購入希望者の需要は一定数あります。また、近江鉄道沿線（八日市駅・能登川駅周辺）や国道8号・国道307号沿いの利便性が高いエリアは、周辺と比べて売れやすい傾向があります。

不動産売却の流れ｜査定依頼から引渡しまで7ステップ

初めて不動産を売却する方がつまずきやすいのが、「どういう順番で何をすればいいのか」という手順の把握です。一般的な流れを7つのステップで整理します。

Step 1｜売却の目的と優先順位を整理する

まず「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」「最低いくらで売りたいのか」を自分の中で整理します。この段階での目的の明確化が、その後の戦略（仲介か買取か、時期や価格設定）に直結します。相続物件であれば、相続人間での合意形成も事前に必要です。

Step 2｜不動産会社への査定依頼（机上査定と訪問査定）

売却先の不動産会社を選ぶ前に、まず査定を受けます。査定には大きく2種類あります。

机上査定（簡易査定）

物件の基本情報（住所・面積・築年数など）をもとに、過去の取引事例や市場データから概算価格を算出します。短時間で結果が出るため、まず相場感を把握したい段階に適しています。

訪問査定

担当者が実際に物件を確認したうえで査定価格を算出します。建物の状態・日当たり・接道状況・周辺環境なども加味されるため、机上査定より精度が高くなります。売却を具体的に進めたい段階ではこちらを選ぶのが基本です。

ライトパスでは、ご希望に応じて机上査定・訪問査定のどちらにも対応していますが、基本的には訪問査定をさせていただいてから査定額を算出することをオススメしています。その理由は、机上査定で分からなかった要素で査定額が左右されてしまうからです。

「それなら、最初から訪問査定しておけば早かったですね」

というケースになることも多いため、基本的にはAI査定や机上査定は避け、なるべく早いタイミングで訪問査定をさせていただいてます。

Step 3｜媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約（＝仲介）」を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。

専属専任媒介契約

1社のみに依頼し、自己発見取引（売主が自分で買主を見つける行為）も禁止されます。不動産会社は1週間に1回以上の業務報告が義務づけられています。

専任媒介契約

1社のみに依頼しますが、自己発見取引は認められます。2週間に1回以上の業務報告が義務です。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に依頼できます。競争原理が働く反面、各社の販売活動の優先度が下がりやすい面もあります。

東近江市のような地方都市では、地域に精通した1社と信頼関係を築きながら進める専任媒介・専属専任媒介を選ぶケースが多い傾向があります。

Step 4｜販売活動の開始

媒介契約後、不動産会社がレインズ（REINS：不動産流通標準情報システム）への登録や各種ポータルサイトへの掲載、チラシ配布などを通じて買主を探します。内覧希望者が現れた場合は、日程を調整して物件を案内します。

内覧時の印象は成約に大きく影響します。清掃・整理整頓を心がけること、建具や設備の不具合があれば事前に申告しておくことが、その後のトラブル防止にもつながります。

Step 5｜購入希望者との交渉・売買契約の締結

購入希望者から買付申込（購入申込書）が届いたら、価格・引渡し時期・条件について交渉します。合意できれば売買契約の締結へ進みます。

売買契約時には、買主から手付金（一般的に売買代金の5〜10%程度）を受け取ります。契約書には、引渡し条件・瑕疵担保（契約不適合責任）の範囲・ローン特約の有無なども明記されます。内容を必ず担当者と確認したうえで署名・押印しましょう。

Step 6｜引渡し準備・残代金の受領

売買契約から引渡しまでの期間（通常1〜2ヶ月程度）に、抵当権の抹消手続きや引越し、電気・ガス・水道の停止手続きなどを進めます。引渡し当日は、残代金の受領と同時に鍵の引き渡しを行い、司法書士が所有権移転登記の申請を行います。この場で、不動産会社への仲介手数料を支払います（不動産会社によって、支払いのタイミングが違うケースがあるため要確認）。

Step 7｜確定申告（譲渡所得が発生した場合）

売却で利益（譲渡所得）が生じた場合は、翌年2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要です。詳しくは次に解説します。

売却にかかる費用と税金｜事前に把握して手取りを最大化

不動産を売却すると、いくつかの費用と税金が発生します。「思ったより手元に残らなかった」という事態を避けるために、事前に把握しておきましょう。

仲介手数料の計算方法と上限

不動産会社への仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の速算式は以下の通りです。

仲介手数料（税込）＝売買価格 × 3.3% ＋ 6万6,000円

例えば売却価格が2,000万円であれば、仲介手数料の上限は 2,000万円 × 3.3% ＋ 6.6万円＝ 72万6,000円 となります。これは上限額であり、実際には会社によって交渉の余地があります。

なお、2024年7月の法改正により、売買価格800万円以下の空き家など「低廉な不動産」については、仲介手数料の上限規定が緩和され、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受け取れるようになりました。空き家売却を検討している方は、この点も担当者に確認しておくとよいでしょう。

支払いのタイミングは、売買契約時に半額・引渡し時に残額の二段階払いか、引き渡し時に一括支払いかのどちらかです。弊社の場合は、後者の引き渡し時に一括支払いを標準としています。

印紙税・登録免許税の目安

売買契約書には印紙税がかかります。売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、2027年3月31日までの軽減措置では1万円（2通作成の場合は2万円）です。それ以降は2万円になる可能性があるので、要確認です。

なお、登録免許税（所有権移転登記にかかる税）は、原則として買主負担です。ただし、抵当権が設定されている場合の抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含め数万円程度）は売主負担となります。

譲渡所得税の仕組みと3,000万円特別控除

不動産売却で利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費：購入代金＋取得時の諸費用（建物は減価償却後の価格）

譲渡費用：仲介手数料・印紙税など売却のためにかかった費用

ただし、自宅（マイホーム）を売却した場合は3,000万円の特別控除が使えます。これは譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度で、多くの場合、この特例を使うことで譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。

相続した不動産を売却した場合や、マイホーム以外の土地・投資用不動産を売却した場合はこの特例は使えないため、注意が必要です。

所有期間によって変わる税率（長期・短期譲渡所得）

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

※いずれも復興特別所得税（所得税額の2.1%）が加算されます。

税率の差が大きいため、「あと少しで5年を超える」という物件は、売却タイミングを慎重に検討することが重要です。売却の時期判断については、不動産会社だけでなく税理士への相談も選択肢のひとつです。

※税制は改正が行われる場合があります。本記事は2025年4月時点の情報をもとにしていますが、記事公開前に最新の国税庁情報をご確認ください

東近江市の不動産売却でよくある疑問（FAQ）

Q. 築年数が古い一戸建てでも売れますか？

はい、売れる可能性は十分あります。築年数が経過していても、土地の立地条件や面積によっては「古家付き土地」として購入希望者が現れるケースがあります。また、リフォーム・リノベーションを前提に購入を検討している方も一定数います。

実際に弊社で仲介させていただいた物件で、1981年に建てられた築45年程度の住宅であっても投資家の方が購入・リフォームをして外国人の方に賃貸で貸し出すというケースがありました。他には、リフォームをして企業の方の社宅にされるケースもあったりするので、まずは査定を受けて仲介で売却をしてみることをお勧めします。

Q. 買取と仲介、どちらが自分に向いていますか？

急いで現金化したい場合、内覧対応が難しい場合、物件に何らかの瑕疵（雨漏り・シロアリ被害など）がある場合は買取が向いています。できる限り高値で売りたい、時間的余裕がある場合は仲介が基本です。ライトパスでは両方に対応しており、ご状況に応じた方針をご提案します。

Q. 住宅ローンが残っていても売れますか？

売却は可能ですが、原則として売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主に引き渡す必要があります。売却価格がローン残高を上回る場合（アンダーローン）は通常の売却手続きで対応できます。売却価格がローン残高を下回る場合（オーバーローン）は、金融機関との交渉が必要になる場合があります。まずはローン残高と売却相場を確認することから始めましょう。

Q. 相続した不動産を売却する際の注意点は？

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続が発生してから3年以内に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。売却を進める前に、相続登記が完了しているかどうかをまず確認してください。また、相続人が複数いる場合は、全員の同意なしに売却することはできません。遺産分割協議を事前に済ませておく必要があります。

Q. 東近江市の空き家は売りにくいですか？

立地によります。市街地・幹線道路沿いの物件は需要がありますが、市街化調整区域内の物件や交通利便性が低いエリアは購入者が限られる傾向があります。一方で近年、古民家や農家住宅を求める移住希望者の問い合わせも増えており、ターゲットを絞った販売活動で成約するケースもあります。諦める前に一度ご相談ください。