滋賀・相続登記義務化の相談について

相続した家や土地で、こんなお悩みはありませんか？

相続した実家や土地について、

● 相続登記が必要なのはわかるけれど、何から始めればいいのか分からない」

● 登記を済ませたあと、この家や土地をどうするべきか迷っている

● 古い家付きの土地だが、売れるのかどうか知りたい

● 農地や使っていない土地もあり、扱い方が分からない

● まずは司法書士に相談すべきか、不動産会社に相談すべきか迷っている

と悩まれる方は少なくありません。とくに相続不動産は、名義変更だけの問題では終わらないことが多く、その後に「そのまま保有するのか」「売却するのか」「空き家として管理するのか」「農地や古家付き土地として扱うのか」まで含めて考える必要があります。

相続登記は、2024年4月1日から義務化され、原則として相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならなくなりました。さらに、2024年4月1日より前に発生していた相続も対象で、未登記のままなら2027年3月31日までの対応が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

このページでは、滋賀で相続登記を相談したい方に向けて、制度の基本、費用の目安、相続人申告登記の考え方、そして相続した不動産を売却するときの流れまで、実務の流れに沿って整理します。「制度を詳しく知りたい」という方は、ページ内の各リンクから詳細記事をご覧ください。

相続登記とは？まず押さえたい基本

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続した方の名義へ変更する手続きです。家や土地を相続しても、名義が自動で切り替わるわけではありません。相続人が法務局に申請しなければ、登記簿上は亡くなった方の名義のまま残り続けます。名義が変わっていないと、不動産を売却したり担保に設定したりすることができなくなるため、相続が発生したら早めに整理しておくことが重要です。

相続登記を放置すると、次のようなリスクがあります。

● 10万円以下の過料（正当な理由なく期限を超えた場合）

● 相続人が増えるほど関係者が複雑になり、話し合いが難航しやすくなる

● 不動産の売却や担保設定が進められない

● 固定資産税の管理が宙に浮く

相続登記の義務化・手続き全体については、「初めてでも大丈夫！相続登記を徹底解説」もご参照ください。

滋賀で相続登記を進めるときに確認したい4つのポイント

①期限

相続登記には、主に2つの期限パターンがあります。

【パターン①：2024年4月以降に相続が発生した場合】

続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請します。

【パターン②：2024年4月より前に発生した相続】

すでに過去に相続が発生していて、まだ登記していない場合は、2027年3月31日までに申請する必要があります。施行日から3年間の猶予期間が設けられています。

【パターン③：遺産分割協議が後から成立した場合】

遺産分割の話し合いが後からまとまった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に改めて登記申請が必要です。

相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかが決まらないまま時間が経ってしまうこともあります。しかし、時間が経つほど相続人が増えて関係が複雑になりやすいため、早めに整理することが重要です。

下記の「相続登記は何日かかる？全体像と手順を解説」では、手続きにかかる期間の目安も解説していますので併せてご覧ください

②必要書類

相続登記では、一般的に以下の書類が必要になります。ただし、遺言の有無・相続人の人数・誰が不動産を引き継ぐかによって異なるため、まずは状況整理から始めれば問題ありません。

● 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本（出生から死亡までの連続した戸籍が必要）

● 相続人全員の戸籍謄本・住民票（相続関係を確認するために使用）

● 不動産の登記事項証明書（対象不動産の現在の名義・状態を確認）

● 固定資産税評価証明書（登録免許税の計算に使用）

● 遺言書がない場合は遺産分割協議書（誰が不動産を取得するかを証明する書類）

● 協議書使用時は印鑑証明書（相続人全員分が必要）

「何を集めればいいかわからない」という段階でも、まずは現状確認から進めれば問題ありません。司法書士に相談すると、必要書類の整理から戸籍収集の代行まで依頼できます。

書類作成に関しては、下記の「相続登記を自分で！申請までの手順を解説」という記事で紹介しています。併せてご覧ください。

③費用の目安

相続登記にかかる費用は、大きく3つに分かれます。

【登録免許税（税金）】

不動産の固定資産税評価額 × 0.4% で計算します。

例：固定資産税評価額が合計2,000万円の場合 → 登録免許税は 2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円

法務省は相続登記の促進策として、固定資産税評価額が100万円以下の土地については、登録免許税の免税措置を2027年3月31日まで設けています（租税特別措置法による。対象は土地のみで、適用可否は個別確認が必要）。

【司法書士報酬】

司法書士に依頼する場合の報酬相場は、10〜20万円程度が目安です（不動産の数・相続人の数・案件の複雑さによって変動します）。自分で手続きを行う場合は報酬はかかりませんが、書類収集・申請書作成・法務局への対応など、相応の時間と労力が必要です。

【書類取得の実費】

戸籍謄本（1通 450〜750円）・住民票・登記事項証明書など、書類取得にかかる実費は合計で1〜3万円程度が目安です。

【費用の目安まとめ（シンプルな相続の場合）】

● 登録免許税：固定資産評価額 × 0.4%

● 書類取得の実費：1〜3万円程度

● 司法書士報酬：10〜20万円程度

● 合計（例）：固定資産評価額が1,000万円なら15〜27万円前後

※上記はあくまで一般的な目安です。相続人の数・不動産の筆数・管轄法務局の数などにより変動します　

相続人申告登記という選択肢

相続人同士の話し合いがまだまとまっていない場合でも、「相続人申告登記」 という制度を利用することで、申請義務をひとまず履行することができます。この制度は2024年4月1日に新設されました。

【相続人申告登記でできること】

・「私がこの不動産の相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで手続きが完了

・相続人一人が単独で申し出ることが可能（他の相続人と調整不要）

・申出をすれば、相続登記の申請義務を果たしたとみなされる（過料を回避できる）

【相続人申告登記でできないこと】

・不動産の売却や担保設定はできない（正式な名義変更ではないため）

・遺産分割が成立した後は、改めて正式な相続登記が必要

・申出の効力はあくまで申出人本人のみ（他の相続人分には及ばない）

売却を視野に入れている場合は、相続人申告登記はあくまで「時間を稼ぐ措置」です。最終的には誰が名義人になるのかまで整理した上で、正式な相続登記を行う必要があります。

相続登記が終わらないと、不動産売却で困ることがあります

相続した不動産を売りたいと考えていても、名義が亡くなった方のままでは手続きが進まないケースが多くあります。売却では「誰が所有者なのか」が明確であることが前提になるためです。特に次のような不動産は、相続登記と売却判断を一緒に考えた方がスムーズです。

相続した実家

遠方に住んでいて使う予定がない場合、空き家化しやすく、管理の負担が積み上がります。「いつか整理しよう」と後回しにするほど、固定資産税の支払いや建物の老朽化が進みます。名義を整理した上で、売却するか保有するかを早めに判断することが重要です。

空き家

空き家は保有しているだけでも固定資産税・草木の管理・建物の傷み・近隣対応などの課題が生じます。東近江市内でも、管理が行き届かない空き家は地域の課題として認識されており、国の制度改正により管理不十分な空き家には税負担面のリスクが生じる場合もあります。売却か活用か、早めに方向性を決めることが安心につながります。

古家付き土地

建物を残したまま売るのか、更地にして売るのかで判断が分かれます。先に解体した方がよいとは限らず、立地や地域の需要を見てから決めるのが基本です。解体費が先にかかるため、まず不動産会社に相談してから判断することをおすすめします。

農地や扱いに迷う土地

東近江市・近江八幡市周辺は農地を含む相続が少なくありません。農地は一般の宅地と同じ感覚では動かしにくく、売却・名義整理の前に農業委員会への届出や転用許可の検討が必要なケースがあります。農地関連の売却、活用、税金対策などは下記の記事でまとめていますので、併せてご確認ください。

相続した不動産を売却するときの流れ

相続不動産の売却は、通常の売却と違って「相続の整理」が前段に入ります。大まかな流れは次のとおりです。

STEP 1｜相続人と対象不動産を確認する

まず、誰が相続人なのか、不動産を誰が取得するのかを整理します。遺言の有無や、遺産分割協議が必要かどうかも確認します。相続人が多い・遠方に住んでいるなど、早めに連絡を取り合っておくとスムーズに進みます。

STEP 2｜売却方針と登記の方向性を決める

すぐに最終登記まで進めるのか、事情に応じて相続人申告登記を検討するのかを判断します。売却予定がある場合は、最終的な名義人を見据えた整理が特に重要です。このタイミングで不動産会社に相談し、査定を依頼しておくと判断がしやすくなります。

STEP 3｜司法書士に相続登記を依頼する

書類の収集・遺産分割協議書の作成・法務局への申請を司法書士に依頼します。相続登記が完了することで、不動産の売却が正式に進められる状態になります。

STEP 4｜不動産会社に査定・売却相談する

登記の手続きと並行して、その不動産がどのくらいで売れるか、売却すべきか保有すべきかを整理します。相続不動産では感情面や家族間の事情もあるため、価格だけでなく、進め方の整理まで相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。

STEP 5｜売却後の税金を整理する（3,000万円特別控除を確認する）

相続した空き家を売却する際には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（通称：空き家特例） が適用できる場合があります。

【空き家特例の主な概要（2024年時点）】

● 相続した元の住居（昭和56年5月31日以前建築・マンション除く）を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

● 適用期限は、相続開始から3年を経過する年の12月31日まで（制度全体の期限は2027年12月31日まで）。

● 2024年1月以降、買い主が耐震改修や取り壊しを行う場合も適用対象に拡充されました（翌年2月15日までに完了が条件）。

● 相続人が3人以上の場合は控除額が最大2,000万円に縮小されます（2024年1月以降の譲渡）。

● 売却代金が1億円以下であることが条件の一つです。

また、相続税を支払った方が相続発生の翌日から3年10ヶ月以内に売却した場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」を利用できる場合があります。ただし、空き家特例との併用は不可であるため、どちらの適用が有利かは税理士にご確認ください。

売却にかかる税金は、適用できる特例によって大きく異なります。早めに確認することが節税の可能性を高めます。名義関係と売却条件が整えば、通常の不動産売却の流れに入ります。相続不動産は書類や関係者の確認に時間がかかることがあるため、早めに動くほど進めやすくなります。

東近江市・近江八幡市で相続登記を相談する方法

相続登記は法律手続きであるため、実際の申請や書類作成は司法書士への相談が中心になります。一方で、相続した家や土地を売るかどうかまで含めて考えるなら、不動産会社にも早めに相談しておく方が整理しやすいケースがあります。

また、先に不動産会社へ相談にいくと、不動産会社が司法書士を紹介することで窓口が一つになり、後々の手続きがスムーズに行くことが多いです。具体的な登記関係は司法書士とのやり取りになりますが、その情報も不動産会社へ共有され、不動産の登記から売却までのスケジュールをスムーズに組むことができるようになるためです。

司法書士に相談する場面

● 相続登記の申請手続きそのものを進めたい

● 必要書類の収集・整理を任せたい

● 遺産分割協議書の作成も含めて相談したい

● 相続人申告登記の手続きを確認したい

不動産会社に相談する場面

● 相続した家や土地を売るべきか迷っている

● 古家付き土地・空き家として売れるか査定を知りたい

● 売却価格の目安・進め方を整理したい

● 登記後の出口戦略まで相談したい

相続後に不動産の売却を行ないわないことがハッキリしている場合は、不動産会社への相談は不要です。しかし、不動産の売却や活用までを想定しているなら、先に不動産会社に相談して司法書士へ紹介いただくルートの方が、登記と売却を同時進行でスムーズに進めることがができます。

「登記の手続きは司法書士、売却判断は不動産会社」という形で並行して進行させるのが理想的ですね。なお、滋賀県司法書士会では、相続登記に関する相談センターを設置しています（予約専用ダイヤル：077-511-9956）。東近江市でも市が案内する専門家相談窓口を利用できます。

よくあるご質問

まだ売ると決めていなくても相談できますか？

はい。相続不動産では「売るか保有するか迷っている」段階のご相談が多くあります。まずは状況整理から始めるのがおすすめです。最終的に買手との売買契約を結ぶまでは支払う費用は発生しませんので、まずは気軽にご相談いただければ幸いです。

司法書士に直接相談した方がいいですか？

登記申請そのものは司法書士への相談が中心です。ただし、相続した不動産をどうするかまで考えるなら、不動産会社にも早めに相談し、登記と売却活動をなるべく同時進行で進めるのが理想的です。滋賀県司法書士会や東近江市の相談窓口も活用できますし、弊社は悩まれている段階でも気軽にご相談いただけますので、気軽にいご連絡いただければ幸いです。

相続した土地だけでも相談できますか？

はい。土地のみ・古家付き土地・空き家・農地なども含めてご相談いただけます。状況によって確認事項は変わるため、まずは個別にご相談ください。

相続登記の期限が迫っていても間に合いますか？

事情によりますが、まずは現状確認が必要です。遺産分割がまとまっていない場合でも「相続人申告登記」でひとまず義務を履行できる制度があります。放置せず、早めにご相談ください。